OGH 8 Ob 8/18m

Bei einer Vertragsübernahme geht mit einem einzigen Vorgang die gesamte Rechtsstellung der ausscheidenden Partei auf den Übernehmer über. Er tritt vollständig an ihre Stelle. Der Inhalt und die rechtliche Identität des bisherigen Schuldverhältnisses bleiben dabei unverändert.

Ein vereinbartes Recht, einen Nachfolger zu benennen, verpflichtet den Vermieter, mit der von Ihnen genannten Person einen Vertrag gleichen Inhalts abzuschließen. Die Mietrechte gehen aber nicht schon durch Ihre Erklärung über, sondern erst mit der Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung ist außerdem, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Nennung noch aufrecht ist.

Ja. Die Regelung soll die Wohnung den eintrittsberechtigten Angehörigen erhalten, wenn der bisherige Mieter auszieht. Auch ein von vornherein befristetes Mietverhältnis kann abgetreten werden, und selbst nach einer Aufkündigung ist die Abtretung bis zum Endtermin möglich.

Überlassen heißt der tatsächliche Vorgang: Der bisherige Mieter verlässt die Wohnung und gibt ihre Benützung auf, der im gemeinsamen Haushalt lebende Angehörige übernimmt sie. Dass dieser die Wohnung nun allein benützt, muss vom Willen der Beteiligten getragen sein, vor allem von dem des ausziehenden Mieters; das kann sich auch schlüssig aus dem Verhalten ergeben.

Nein. Das Verlassen der Wohnung durch den Mieter und das Überlassen an den Angehörigen können zeitlich auseinanderfallen. Die verlangte Frist des gemeinsamen Haushalts von zwei bis fünf Jahren wird dann vom Auszug an zurückgerechnet; die Einigung kann auch später wirksam werden, sogar erst auf den Todesfall.

Nein. Wurde die Wohnung einem nahen Angehörigen überlassen, gehen die Mietrechte kraft Gesetzes auf ihn über, auch ohne Verständigung des Vermieters; er kann dann auch gekündigt werden. Die Verständigung ist nur eine Ordnungsvorschrift, doch bleibt der ausgezogene Mieter bei ihrer Verletzung weiter zur Zinszahlung verpflichtet.

Ja. Sie können mit dem bisherigen Hauptmieter vereinbaren, dass die Mietrechte erst zu einem späteren Zeitpunkt auf Sie übergehen. Das kann auch der Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters sein.

Nein. Wenn Sie Ihre Wohnung an einen nahen Angehörigen abtreten, ist es unschädlich, dass Sie schon von Anfang an vorhatten, nach Ablauf der gesetzlichen Frist selbst auszuziehen. Diese innere Absicht tritt nach außen nicht in Erscheinung und ist daher auch nicht überprüfbar.

Die Voraussetzungen bei Ihnen als nahem Angehörigen, vor allem der gemeinsame Haushalt, müssen zu dem Zeitpunkt vorliegen, an dem der bisherige Hauptmieter die Wohnung verlässt. Die Einigung über den Übergang der Mietrechte selbst können Sie auch noch später treffen.

Nein. Die Mietrechte gehen schon mit der Einigung zwischen dem ausziehenden Hauptmieter und dem Angehörigen über; die Zustimmung des Vermieters ist dafür nicht nötig. Beide müssen die Abtretung aber anzeigen. Unterbleibt das, können Sie dem Vermieter für einen dadurch entstandenen Vermögensnachteil ersatzpflichtig werden.

Sie müssen die Wohnung verlassen, und ein naher Angehöriger, der mit Ihnen im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, muss sie weiter benützen. Dazu müssen Sie beide sich zumindest schlüssig über den Übergang der Mietrechte einig sein. Schließlich muss die Abtretung dem Vermieter angezeigt werden, weil der Übernehmer erst ab dem folgenden Zinstermin Hauptmieter und zahlungspflichtig wird.

Alter und neuer Mieter müssen dem Vermieter den Wechsel unverzüglich anzeigen. Für den Übergang der Mietrechte selbst ist diese Anzeige aber ohne Bedeutung. Die Rechte gehen also auch ohne Meldung über.