OGH 5 Ob 107/19z

Ob das Verhalten eines Hausverwalters als grobe Vernachlässigung seiner Pflichten zu werten ist, lässt einen gewissen Beurteilungsspielraum offen. Solange sich das Gericht zweiter Instanz innerhalb dieses Spielraums bewegt, liegt keine Frage vor, die das Höchstgericht noch einmal aufgreift.

Als einzelner Miteigentümer können Sie dieses Recht gegenüber dem Verwalter nur erfolgreich ausüben, wenn sein Verhalten begründete Bedenken gegen seine Treue und seine Interessenwahrung weckt. Die Gründe müssen so gewichtig sein, dass die Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert erscheint.

Der Verwalter darf Minderheitsrechte nicht beharrlich missachten; gerade in kleinen Häusern kann das die Atmosphäre vergiften und zu einem nicht wieder gutzumachenden Vertrauensverlust führen. Für die Annahme einer groben Vernachlässigung gelten in kleinen Häusern aber keine anderen Voraussetzungen als in großen. Der Verwalter darf auch den Wünschen eines dominierenden Mehrheitseigentümers nicht ohne förmliche Beschlussfassung vorauseilend folgen, wenn sie den erklärten Interessen der Minderheit widersprechen.

Ob die Gründe ausreichen, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Dazu zählt etwa, ob der Verwalter seine Pflichten zur Wahrung Ihrer Interessen und zur Information verletzt hat. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Mehrere einzelne Pflichtverletzungen, die für sich genommen noch keine grobe Vernachlässigung sind, können in der Gesamtschau eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen. Auch länger zurückliegende Vorfälle zählen mit, verlieren aber mit der Länge des Beobachtungszeitraums an Gewicht. Verteilen sich die Mängel über einen langen Zeitraum, bleiben sie einzelne Fehlleistungen.