OGH 5 Ob 197/22i

Ob eine verspätete Zahlung des Mietzinses als grobes Verschulden zu werten ist, lässt sich nicht starr festlegen. Den Gerichten steht dabei ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es kommt also auf den einzelnen Fall an.

Hat das Berufungsgericht einen behaupteten Fehler des Erstgerichts geprüft und verneint, ist die Sache erledigt. Sie können diesen Mangel in der Revision nicht noch einmal geltend machen.

Die Regel des Mietrechts über die Behandlung von Mietzinsrückständen im Kündigungsverfahren ist eine reine Verfahrensvorschrift. Wird sie nicht beachtet, müssen Sie das als Mangel des Verfahrens rügen.

Wollen Sie zum Obersten Gerichtshof, müssen Sie darlegen, welche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung offen ist. Der bloße Vorwurf, das Berufungsgericht habe die Rechtsfrage unrichtig gelöst, reicht nicht; eine Prüfung ist dann nicht möglich.

Stellt das Gericht den offenen Mietzins fest, dient das dazu, Ihnen als Mieter den geschuldeten Betrag klar vor Augen zu führen. Sie können dann noch vor Schluss der Verhandlung erster Instanz zahlen und damit die Kündigung oder die Räumung abwenden. Voraussetzung ist, dass Sie an der bisherigen Nichtzahlung kein grobes Verschulden trifft.

Ist nur ein Teil der Miete strittig, braucht es keinen eigenen Beschluss über die Höhe des Rückstands, wenn Sie auch den unstrittigen Teil nicht bezahlt haben. Das gilt jedenfalls dann, wenn Sie nicht vorgebracht haben, dass Sie daran wenigstens kein grobes Verschulden trifft.

Klagt der Vermieter neben der Auflösung auch auf Zahlung des Rückstands, auf den er die Auflösungserklärung stützt, entfällt der sonst vorgesehene Beschluss über den Rückstand. Trifft Sie kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand, muss zunächst die Rechtskraft der Entscheidung über das Zahlungsbegehren abgewartet werden. So bleibt Ihnen die Möglichkeit, den Mietzinsrückstand noch zu bezahlen.

Klagt der Vermieter zugleich auf Räumung und auf Zahlung des rückständigen Mietzinses, muss das Gericht über den behaupteten Rückstand mit einem Teilurteil entscheiden. Der Richter kann nicht stattdessen einen bloßen Beschluss fassen; ein Wahlrecht besteht nicht.