Muss der neue Eigentümer mein unentgeltliches Wohnen weiter dulden?

günstig für Käufer betrifft Wohnungsnutzer, Käufer, Verkäufer, Erben

Nur wenn er das Rechtsverhältnis übernommen hat. Eine bloß vereinbarte Wohnungsleihe geht beim Verkauf nicht von selbst auf den Käufer über; er muss sie übernehmen, was auch stillschweigend geschehen kann. Dass er von Ihrem Recht wusste, genügt dafür nicht. Nur echte Mietverträge gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über.

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Ständige Rechtsprechung seit 1965, zuletzt bestätigt am 05.08.2025 (40 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1965)

Obligatorische Rechtsverhältnisse (hier Wohnungsleihe), gehen bei einer Einzelnachfolge grundsätzlich nur bei einer entsprechenden Vereinbarung auf den Rechtsnachfolger über (ähnlich SZ 27/216).

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Eine allfällige Kaufoption.OGH 4 Ob 238/19g, 28.01.2020
Lediglich „echte" Mietverträge gehen gemäß § 1120 ABGB im Sinne einer Vertragsübernahme vom früheren Eigentümer und Vermieter auf den Erwerber über.OGH 1 Ob 132/08f, 16.09.2008
Ein Schenkungsvertrag mit dem Wortlaut "mit allen Rechten, Grenzen und Verbindlichkeiten, mit denen die Geschenkgeberin den Vertragsgegenstand besessen und benützt hatte" verpflichtet den Rechtsnachfolger aus dem obligatorischen Rechtsverhältnis.OGH 7 Ob 290/03b, 30.06.2004
Vertragliche, nicht verbücherte Servituten sind gegen deren Gesamtrechtsnachfolger und bei Übernahme durch einen Einzelrechtsnachfolger auch diesem gegenüber wirksam.OGH 1 Ob 300/01a, 29.01.2002
Ein bloß obligatorisches Wohnungsrecht ist nicht schon dann gegenüber dem Einzelrechtsnachfolger wirksam, wenn er von diesem Recht wußte, noch weniger, wenn er nur von der nicht völlig geklärten Rechtslage Kenntnis hatte; der Einzelrechtsnachfolger tritt vielmehr in das obligatorische Schuldverhältnis nur im Wege der Vertragsübernahme ein. Eine im Gesetz angeordnete Vertragsübernahme eines Dauerschuldverhältnisses enthält nur § 1120 ABGB; in allen anderen Fällen muß der Einzelrechtsnachfolger die Verbindlichkeit mit Zustimmung der anderen Beteiligten übernehmen.OGH 9 Ob 93/99p, 01.09.1999
Hier: Obligatorisches Wohnrecht.OGH 9 ObA 203/98p, 07.10.1998
Von einer Übernahme eines obligatorischen Wohnungsrechtes kann aber dann keine Rede sein, wenn die Parteien des Veräußerungsvertrages der Überzeugung waren, daß ein solches Recht gar nicht bestehe.OGH 7 Ob 547/95, 31.05.1995
Einen Vertrauensschutz für ein nicht zu übernehmendes obligatorisches Recht gibt es nicht.OGH 4 Ob 547/90, 20.09.1990
Eine Übernahme liegt vor, wenn dem Einzelrechtsnachfolger die Liegenschaft mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen diese seine Rechtsvorgänger benützt haben, schenkungsweise übertragen wurde.OGH 6 Ob 728/81, 01.09.1982
Solche Vereinbarungen können auch stillschweigend (§ 863 Abs 1 ABGB) getroffen werden.OGH 6 Ob 22/75, 24.04.1975
BittleiheOGH 7 Ob 14/74, 07.02.1974

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0011871 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 40.

OGH 5 Ob 83/25d, 05.08.2025, Fall aus Steiermark
OGH 4 Ob 45/24g, 18.03.2025, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 15/24b, 30.01.2025, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 25/24y, 12.03.2024, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 98/23t, 25.05.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 18/23t, 18.04.2023, Fall aus Tirol
OGH 7 Ob 104/22b, 28.09.2022, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 87/20k, 07.12.2020, Fall aus Steiermark
OGH 4 Ob 238/19g, 28.01.2020, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 72/17z, 26.09.2017, Fall aus Vorarlberg

Im Gesetz

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verkäufer Eigentum erst mit Eintragung im Grundbuch

Gehört mir das Haus schon mit dem unterschriebenen Kaufvertrag?

Nein. Solange Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, bleibt der Verkäufer Eigentümer der Liegenschaft. Sein Recht ist durch die Verpflichtungen aus dem Vertrag zwar beschränkt, er gilt aber weiterhin als Eigentümer, auch wenn Ihnen die Liegenschaft bereits übergeben wurde.

günstig für Verkäufer Ungültiger Kaufvertrag trotz Eintragung

Bin ich Eigentümer, wenn der Kaufvertrag ungültig war?

Nein. Ist der zugrunde liegende Vertrag unwirksam, werden Sie nicht Eigentümer, auch wenn Sie bereits im Grundbuch eingetragen sind. Die Eintragung ist dann inhaltlich fehlerhaft. Der Verkäufer kann Ihnen das fehlende Eigentum auch dann entgegenhalten, wenn Sie ihn auf Räumung klagen.