OGH 4 Ob 128/23m

Ein vereinbarter Haftrücklass soll vor allem eine Deckung für zunächst verborgene Mängel schaffen und verhindern, dass die Endabrechnung wegen solcher Mängel hinausgeschoben wird. Damit verzichten Sie als Besteller aber nicht automatisch auf Ihr darüber hinausgehendes Recht, die Zahlung zurückzuhalten, solange der Unternehmer einen Mangel des Werks nicht verbessert hat.

Sie dürfen die Fälligkeit des Werklohns nur so lange hinausschieben, wie ein Anspruch auf Verbesserung besteht und die Verbesserung in Ihrem Interesse liegt. Fällt dieses Interesse weg, dürfen Sie die Zahlung nicht mehr zur Gänze verweigern.

Aus der bloßen Vereinbarung eines Haftrücklasses folgt nicht, dass Sie auf mehr verzichtet haben. Sie können weiterhin einwenden, dass der Werklohn noch nicht fällig ist, weil die Arbeit mangelhaft ist und nicht verbessert wurde.

Sie können die Zahlung des Werklohns auch dann verweigern, wenn nur geringfügige Mängel vorliegen. Das gilt nur dann nicht, wenn das Zurückhalten reine Schikane wäre.

Bis die Mängel behoben sind, dürfen Sie den gesamten noch offenen Betrag zurückbehalten. Sie müssen sich nicht auf jenen Teil beschränken, der für die Behebung nötig wäre.

Schikane liegt nicht nur vor, wenn jemand allein deshalb auf seinem Recht besteht, um Ihnen zu schaden. Sie liegt auch dann vor, wenn zwischen seinen eigenen Interessen und Ihrer Beeinträchtigung ein ganz krasses Missverhältnis besteht. Ein Verbesserungsaufwand von fünf Prozent des Werklohnes ist noch keine Schikane.

Für die Klage selbst nicht. Sie können Ansprüche wegen Mängeln an gemeinsamen Anlagen auch allein geltend machen, ohne dass die übrigen zustimmen oder mitklagen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dort nötig, wo eine Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung die Interessen aller berührt.

Vor allem vor dem Risiko, im Voraus zu zahlen. Die Regeln gelten für Verträge über den Erwerb oder die Nutzung erst zu errichtender oder durchgreifend erneuerter Gebäude, Wohnungen und Geschäftsräume. Sie beschränken aber nicht die gewerbliche Befugnis, Bauvorhaben abzuwickeln.

Eine Vorauszahlung des Verbrauchers ist nicht von vornherein ausgeschlossen. Sie ist aber unzulässig, wenn damit Ihr Recht umgangen wird, die Zahlung bei mangelhafter Leistung zurückzuhalten. Entscheidend ist, ob es für die Vorauszahlung einen sachlichen Grund gibt, etwa aus der Natur des Vertrags oder aus den gegenseitigen Pflichten.

Auch wenn im Bauträgervertrag ein Ratenplan vereinbart ist, dürfen Sie als Verbraucher die letzte Rate zurückhalten. Das gilt für jene Rate, die mit der Fertigstellung der Gesamtanlage fällig wird, wenn der Bauträger vorhandene Mängel nicht behebt.

Kaufen Sie eine Wohnung von einem Bauträger mit einem Ratenplan, dürfen Sie bei Mängeln nicht nur die letzte Rate zurückbehalten. Auch frühere Raten können davon betroffen sein. Die einzelnen Leistungen stehen den Raten nämlich nicht eins zu eins gegenüber.