OGH 5 Ob 208/24k

Die Abrechnung muss die einzelnen Geschäfte so darstellen, dass Vertragspartner und Leistung erkennbar sind, und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass Sie sie in einer übersichtlichen Belegsammlung leicht finden. Betriebskosten sind einzeln mit Beleg auszuweisen; eine Gesamtsumme genügt nur bei mehreren kleinen Beträgen für dieselbe Sachposte. Auch Tilgungen, Rücklage, Zinsen, Verwaltungskosten und Erträge sind zahlenmäßig auszuweisen, Abkürzungen müssen verständlich sein.

Der Vermieter muss die Bewirtschaftungskosten nicht nur bekanntgeben, sondern auch nachweisen. Bei Einzelvorschreibung geschieht das durch Vorlage der einzelnen Rechnungsbelege; bei Pauschalvorschreibung dadurch, dass er bis 30. Juni die Abrechnung für das Vorjahr im Haus zur Einsicht auflegt und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege gewährt.

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

Entscheidend ist, ob die bisher gelegte Abrechnung es Ihnen ermöglicht zu prüfen, ob der Verwalter rechtmäßig, wirtschaftlich und zweckmäßig gearbeitet hat. Ist das nicht der Fall, muss er eine neue Abrechnung legen; mit bruchstückhaften Ergänzungen ist es nicht getan.

Abrechnung und Einsicht in die Belege gehören zusammen, weil Sie erst mit den Belegen begründete Einwendungen erheben können. Dabei kommt es nicht darauf an, ob einzelne Mieter auch ohne Belegeinsicht in der Lage wären, Einwendungen zu erheben.

Dass der Oberste Gerichtshof über einen völlig gleichartigen Sachverhalt noch nicht entschieden hat, begründet für sich allein noch keine bedeutsame Rechtsfrage.

Als Wohnungseigentümer hatten Sie schon immer einen Anspruch darauf, dass die Abrechnung richtig gelegt wird; früher konnten Sie ihn nur mit einer Klage durchsetzen. Dass die jährliche Abrechnung nicht nur ordentlich, sondern auch richtig zu legen ist, wurde nur klargestellt. Seit 1. Jänner 2000 können Sie das im Verfahren außer Streitsachen überprüfen lassen, auch für frühere Zeiträume, soweit die Ansprüche nicht verjährt sind.

Es genügt nicht mehr, dass die Abrechnung in sich schlüssig, rechnerisch richtig, vollständig und plausibel ist. Sie muss auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Verhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen, und ihr Ergebnis muss das tatsächlich Geschuldete sein. Fragen der inhaltlichen Richtigkeit können Sie daher im Verfahren außer Streitsachen klären lassen.

Die Pflicht zur Rechnungslegung umfasst die ordentliche und richtige Abrechnung samt der Möglichkeit, die Belege einzusehen, und bildet eine Einheit. Deshalb darf das Gericht darüber nicht in Teilentscheidungen absprechen; die Pflicht des Verwalters lässt sich nicht in Teilpflichten zerlegen.

Der Gegner. Weisen Sie in Ihrer Beantwortung des Revisionsrekurses zutreffend darauf hin, dass dieses Rechtsmittel unzulässig ist, stehen Ihnen die Kosten dieses Zwischenstreits zu.