OGH 3 Ob 158/25v

Wirken sich Mängel an einzelnen Bauteilen wie Balkonen nicht nur auf die dazugehörige Wohnung, sondern auf das ganze Haus aus, betreffen sie die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sache. Der Anspruch auf Ersatz der Behebungskosten und der Folgeschäden steht dann allen Miteigentümern gemeinsam zu.

Bei Ansprüchen, die sich aufteilen lassen, kann jeder Miteigentümer nur seinen eigenen Anteil geltend machen. Schadenersatz in Geld gehört zu diesen teilbaren Ansprüchen.

Die Errichtung eines Hauses kann nur die Gesamtheit der Wohnungseigentümer verlangen, weil diese Leistung nicht teilbar ist. Tritt an die Stelle dieses Anspruchs Schadenersatz in Geld, ist er dagegen teilbar. Jeder kann dann nur den Ersatz seines eigenen Anteils einklagen.

Haftet jemand dafür, dass er den Vertrag pflichtwidrig nicht erfüllt hat, muss er Ihnen den daraus entstandenen Schaden ersetzen. Sie sind vermögensmäßig so zu stellen, wie wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre.

Ihre Rechte wegen eines Mangels sind nichts grundsätzlich Neues, sondern der ursprüngliche Anspruch auf ordentliche Erfüllung des Vertrags in anderer Form. Sie können also weiterhin das verlangen, was Ihnen vertraglich zugesagt wurde.

Schadenersatz wird in erster Linie durch Wiederherstellung geleistet, nicht durch Geld. Es genügt dabei, wenn im Wesentlichen die gleiche Lage wie vorher hergestellt wird.

Bei Sachen, die nur Ihnen persönlich nützen, gibt es keinen Marktwert; der Wert richtet sich dann nach den Kosten der Neuherstellung. Der sonst übliche Abzug für die bisherige Abnützung ist hier nicht allgemein anwendbar. Er kommt nur in Betracht, wenn die neue Sache Ihnen tatsächlich sicher länger nützt als die beschädigte.

Hebt das Berufungsgericht das Urteil auf und schickt die Sache an die erste Instanz zurück, können Sie das nur bekämpfen, wenn das Gericht ausdrücklich ausgesprochen hat, dass ein Rechtsmittel zulässig ist. Fehlt dieser Ausspruch, ist die Entscheidung nicht anfechtbar.

Schadenersatz bedeutet, einen gleichartigen und wirtschaftlich gleichwertigen Zustand herzustellen. Bei einem mangelhaften Werk heißt das, dass der Unternehmer das Werk so herstellen muss, wie es vereinbart war. Lässt sich das Werk nicht verbessern, muss er es beseitigen und technisch einwandfrei neu herstellen.

Bessert der Unternehmer nicht aus, müssen Sie so gestellt werden, wie Sie stünden, wenn er ordentlich geleistet hätte. In erster Linie geht es um die Behebung des Mangels; ist diese nicht mehr tunlich, etwa nach Verzug, können Sie die Kosten einer Behebung durch einen anderen oder den Wertunterschied verlangen. Den bezahlten Werklohn zurückzuverlangen kommt daneben nicht in Betracht, wenn der Nachteil auf diese Weise schon ausgeglichen ist.

Wollen Sie den Mangel beheben lassen, können Sie die dafür nötigen Kosten als Schadenersatz verlangen. Wollen Sie das nicht, besteht Ihr Schaden in der Wertminderung. Entscheiden Sie sich für eine bessere Lösung als vereinbart, stehen Ihnen nur jene Kosten zu, die der vertragsgemäße Zustand erfordert hätte.

Ansprüche wegen Mängeln aus Ihrem eigenen Vertrag mit dem Bauträger stehen Ihnen als Wohnungseigentümer zu, nicht der Eigentümergemeinschaft. Sie können diese Ansprüche aber an die Eigentümergemeinschaft abtreten, damit diese sie gemeinsam gerichtlich durchsetzt. Das gilt für alle Ansprüche auf die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Baulichkeit.

Ist der Mangel behebbar, können Sie so gestellt werden, wie Sie bei ordentlicher Erfüllung stünden. Dasselbe gilt, wenn nach dem Vertragsabschluss ein nicht behebbarer Mangel entsteht, den der Schuldner zu vertreten hat.