ABGB § 1095
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Ist der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, bleibt auch jeder spätere Käufer der Liegenschaft daran gebunden. Darüber hinaus wirkt die Eintragung nicht; gegenüber anderen Personen entstehen daraus keine weiteren Rechte.
Nach der älteren Rechtsprechung konnte nur ein zeitlich begrenztes Bestandrecht eingetragen werden, und auf einem bloßen Anteil an einer Liegenschaft geht es gar nicht. Nach der neueren Rechtsprechung ist die Eintragung aber auch bei einem unbefristeten Vertrag möglich, wenn vereinbart ist, dass der Vermieter nur eingeschränkt kündigen darf. Schon die Abrede, für eine bestimmte Frist nicht zu kündigen, genügt als ausreichende zeitliche Bindung.
Nein. Nach Ablauf der bestimmten Bestandzeit wird das im Grundbuch eingetragene Bestandrecht gelöscht, auch wenn sich der Vertrag stillschweigend erneuert hat. Ein neues bücherliches Bestandrecht kann nur in laufender Rangordnung eingetragen werden; bloß die Dauer des eingetragenen Rechts abzuändern, ist nicht möglich.
Ja. Sowohl für die Einverleibung als auch für die Vormerkung eines Bestandrechts im Grundbuch ist die Zustimmung des Bestandgebers erforderlich.
Ja, wenn die Dauer bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist. Dafür genügt schon eine Klausel, innerhalb einer bestimmten Frist nicht zu kündigen. Auch ein Vertrag auf unbestimmte Zeit ist eintragbar, wenn der Vermieter für sich und seine Rechtsnachfolger für eine bestimmte Zeit auf Kündigungsgründe verzichtet.
Ja, wenn es gedeckt ist. Der Ersteher lässt eingetragene Dienstbarkeiten unberührt, wenn er sie ohne Anrechnung übernehmen muss oder wenn sie im gebotenen Betrag volle Deckung finden. Ein eingetragenes Mietrecht wird dabei wie eine Dienstbarkeit behandelt; findet es keine Deckung, kann der Ersteher kündigen, und an die Stelle des Rechts tritt eine Entschädigung.
Nein. Der Umfang Ihrer Nutzungsrechte ändert sich durch die Eintragung nicht, und eine allgemeine Wirkung gegenüber Dritten entsteht dadurch auch nicht. Die Eintragung wirkt eher wie eine Anmerkung. Ob die eingeräumte Nutzung von der Stellung des Vermieters gedeckt ist, prüft das Grundbuchsgericht nicht.
In diesem Fall nicht. Wurde ein Bestandrecht eingetragen, beruht das Recht aber in Wahrheit auf einem Vertrag anderer Art, ist das Grundbuch zwar unrichtig. Eine unzulässige Eintragung, die von Amts wegen zu löschen wäre, liegt aber nicht vor.
Ja. Bei der Zustimmung zur Eintragung eines Bestandvertrags und bei den dafür nötigen Voraussetzungen können die Miteigentümer nur gemeinsam gewinnen oder verlieren. Auch ein Streit darüber, ob ein Mietvertrag überhaupt besteht, ist gegen sämtliche Miteigentümer zu führen.
Nein, allein wegen des Todes nicht. Ein im Grundbuch eingetragenes Miet- oder Pachtrecht läuft nach dem Tod des Mieters weiter. Vor Ablauf der vereinbarten Bestandzeit können Sie es nur löschen lassen, wenn Sie ein Urteil vorlegen, mit dem die Räumung aufgetragen wurde; ist die vereinbarte Zeit bereits abgelaufen, gilt das nicht.
Nein. Haben Sie den Mietvertrag mit dem Fruchtnießer geschlossen, braucht die Eintragung im Grundbuch auch die Zustimmung des Eigentümers. Grund dafür ist, dass die Eintragung das Kündigungsrecht eines späteren Erwerbers der Liegenschaft einschränkt.