EO § 150

Ja. Alle Bestimmungen des Mietvertrags außer jenen über die Dauer bleiben aufrecht, gleich ob das Mietrecht im Grundbuch steht und ob das Objekt freiwillig oder im Zwangsweg veräußert wurde. Auf die Kenntnis des Erwerbers kommt es nicht an; auch Ihre Kaution ist gegenüber dem Erwerber durchzusetzen.

Nein. Welche persönlichen Rechte der Ersteher übernehmen muss, ergibt sich ausschließlich aus den Versteigerungsbedingungen. Schweigen diese und hat das Recht auch den Schätzwert nicht beeinflusst, kommt es nicht darauf an, ob er davon wusste.

In der Regel nicht. Ein Recht, das nicht im Grundbuch steht, wirkt gegenüber dem Ersteher nicht, wenn Sie es nicht bis zur Versteigerung gegen den Eigentümer durchgesetzt und eintragen lassen haben. Der Ersteher übernimmt nur jene Lasten, die ihm die Versteigerungsbedingungen auferlegen.

Ja, wenn der neue Eigentümer davon wusste, es hätte wissen müssen oder das Recht offenkundig war. Wer eine Liegenschaft kauft und weiß, dass Dritte dort Rechte ausüben, kann sich nicht darauf berufen, dass im Grundbuch nichts eingetragen ist.

Ja. Wer die Sache erwirbt, tritt mit der Übergabe von Gesetzes wegen in das bestehende Mietverhältnis ein. Das gilt auch für den Ersteher in der Zwangsversteigerung, und zwar samt allen Sonderregelungen des Vertrags, ausgenommen die Kündigung. Ein gesetzliches Kündigungsrecht muss der Erwerber zudem innerhalb angemessener Frist ausüben.

Wenn überhaupt, dann nur nach dem Rang, den das Recht durch seine Entstehung erhalten hat, also durch vollendete Ersitzung oder dadurch, dass es offenkundig wurde, nicht durch einen bloßen Vertrag. Findet es in diesem Rang im Erlös keine Deckung, muss der Ersteher es nicht übernehmen.

Nur dann, wenn das Recht bei der Versteigerung bereits durch langjährige Nutzung erworben war. Weil es außerdem einen besseren Rang braucht, muss diese Ersitzung in der Regel schon längere Zeit zurückliegen.

Nur jene, die in den Versteigerungsbedingungen beziehungsweise im Versteigerungsedikt angeführt sind. Alle übrigen Lasten übernehmen Sie nicht; das gilt etwa für eine nicht eingetragene Regelung über die Nutzung. Offenkundige, aber nicht eingetragene Wegerechte können Sie dagegen nach ihrem Rang treffen.

Nur nach Maßgabe seines Rangs. Ein offenkundiges, nicht eingetragenes Recht muss der Ersteher nur übernehmen, wenn ihm der durch die Entstehung geschaffene Rang das erlaubt. Berufen Sie sich als Berechtigter darauf, müssen Sie behaupten und beweisen, dass Ihr Recht dem bestrangigen betreibenden oder einem besser gestellten Pfandgläubiger vorgeht oder im Meistbot Deckung gefunden hätte. Klagt umgekehrt der Ersteher auf Freiheit von der Dienstbarkeit, ist die Beweislast anders verteilt.

Ja, wenn das Recht offenkundig war und ihm der bessere Rang zugekommen wäre. Die Offenkundigkeit hilft aber nur, wenn der Berechtigte einen Erwerbstitel hat oder das Recht ersessen hat. Entsteht das Recht erst durch die Teilung einer Liegenschaft, richtet sich sein Rang nach der im Grundbuch durchgeführten Teilung.

Ja. Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung treten Sie in die Eigentümergemeinschaft ein und sind an bestehende Kostenregelungen und an wirksam zustande gekommene Beschlüsse samt ihren finanziellen Auswirkungen gebunden. Vorschreibungen des Verwalters zahlen Sie ab dem Zuschlag; das ist keine Last, die in die Versteigerungsbedingungen aufgenommen werden müsste.

Ja, soweit die Zahlungen erst nach dem Zuschlag fällig werden. Aufzuteilen sind die monatlich fällig werdenden Darlehensraten und nicht sogleich die gesamte Rechnung des Bauunternehmens. Wurden die Arbeiten vorher mit einem Darlehen vorfinanziert, tragen Sie ab dem Zuschlag Ihren Anteil, weil Ihnen die Instandhaltung typischerweise zugutekommt.

Ja, wenn es gedeckt ist. Der Ersteher lässt eingetragene Dienstbarkeiten unberührt, wenn er sie ohne Anrechnung übernehmen muss oder wenn sie im gebotenen Betrag volle Deckung finden. Ein eingetragenes Mietrecht wird dabei wie eine Dienstbarkeit behandelt; findet es keine Deckung, kann der Ersteher kündigen, und an die Stelle des Rechts tritt eine Entschädigung.