Was gilt, wenn das Haus zweimal verkauft wurde?
günstig für Erstkäufer betrifft Käufer, Verkäufer, Zweiterwerber
Wurde Ihnen die Liegenschaft übergeben, aber ein Zweiter zuerst eingetragen, können Sie sich gegen diesen wehren, wenn er von Ihrem Kauf und der Übergabe wusste oder es bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte erkennen müssen. Sein guter Glaube muss bis zur Eintragung bestehen. Sie können dann die Herausgabe der Liegenschaft verlangen.
Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 1972, zuletzt bestätigt am 23.06.2026 (40 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1972)
Bei einem Doppelverkauf muss der Eintragungsgrundsatz dem Publizitätsprinzip insoweit weichen, dass der "außerbücherliche Erwerber" seine Rechte gegen den bücherlichen Einzelrechtsnachfolger des Veräußerers dann geltend machen kann, wenn dieser nicht im Vertrauen auf das Grundbuch erworben hat, dh den früheren Verkauf und die außerbücherliche Übergabe kannte oder bei gehöriger Aufmerksamkeit kennen musste. An dieser Rechtsansicht hält der OGH - trotz der von Bydlinski (in Klang 2 IV/2, 118 ff) und von Koziol (in ÖJZ 1971,459) erhobenen Bedenken - weiterhin fest. Dabei muss die Gutgläubigkeit des zweiten Käufers, die erforderlich ist, um den ersten Käufer, an den die Liegenschaft bereits übergeben wurde, zu verdrängen, bis zum Eintritt des "Erwerbes", also bis zur Verbücherung des Erwerbsgeschäftes gegeben sein.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Baustelleneinrichtung sowie Hinweisschild des Ersterwerbers betreffend Durchführung von Hochwasserdammarbeiten auf dem Grundstück vorhanden, und nach Abschluss des Kaufvertrags des Zweiterwerbers, aber vor Gesuch auf grundbücherliche Einverleibung diesem als Besitzhandlung im Rahmen eines Grundablöseübereinkommens bekannt.OGH 2 Ob 126/13p, 14.11.2013
- Hier: „Umfassende“ Kenntnis des Beklagten.OGH 7 Ob 191/11f, 17.10.2012
- Gegen das Verschulden kann grundsätzlich Mitverschulden iSd § 1304 ABGB eingewendet werden. Es kann darin liegen, dass es der Ersterwerber verabsäumt hat, sich ohne Säumnis, intabulieren zu lassen. Ein allfälliges Mitverschulden der Kläger kann aber hier auf Grundlage des auf Herausgabe des gesamten Grundstücks lautenden Begehrens nicht berücksichtigt werden.OGH 6 Ob 169/07g, 13.09.2007
- Der schadenersatzrechtliche Herausgabeanspruch gegen den Zweiterwerber besteht schon dann, wenn er leicht fahrlässig das durch den Besitz verstärkte Forderungsrecht des Ersterwerbers nicht erkannte.OGH 6 Ob 169/07g, 13.09.2007
- Durch die grundbücherliche Vormerkung des Eigentumsrechtes des Erstkäufers zum Zeitpunkt des Abschlusses des (Zweit-)Kaufvertrages und der Rechtfertigung dieser Vormerkung zum Zeitpunkt der Einverleibung sind die obligatorischen Forderungsrechte des Ersterwerbers in ihrer deutlichen "sozialtypischen" Erkennbarkeit für den (Zweit-)Käufer zumindest in gleicher Weise verstärkt wie auch sonst durch physischen Besitz.OGH 7 Ob 225/03v, 29.09.2004
Alle 12 Ergänzungen anzeigen
- Sonst ist diese Pflicht erst dann gegeben, wenn der zweite Erwerber den Verkäufer wissentlich zum Vertragsbruch verleitet bzw. arglistige Kollusion zwischen Zweiterwerber und Verkäufer vorliegt.OGH 9 Ob 244/97s, 28.01.1998
- Unter Bedachtnahme auf die Bestimmung des § 373 ABGB ist der unentgeltliche Erwerber weniger schutzwürdig als der entgeltliche.OGH 8 Ob 715/89, 13.12.1990
- Hier: Verletzung eines obligatorischen Vorkaufsrechtes.OGH 5 Ob 4/87, 27.01.1987
- Frage des Verhältnisses zwischen unentgeltlichem und entgeltlichem Erwerb.OGH 2 Ob 586/85, 02.12.1986
- Dem ersten Käufer einer Liegenschaft wird gegen den Zweiterwerber ein Schadenersatzanspruch nach § 1323 ABGB mit dem Ziel auf Übergabe der gekauften Liegenschaft gewährt, doch wird er mit diesem Begehren nur dann durchdringen, wenn sein durch den Besitz verstärktes Forderungsrecht für seinen Gegner (zweiten Käufer der Liegenschaft) deutlich erkennbar war. In diesem Falle genügt zur Durchsetzung des schadenersatzrechtlichen Restitutionsanspruches des Erstkäufers bereits, dass sein Gegner seine obligatorische Position kannte oder bei gehöriger Aufmerksamkeit erkennen musste.OGH 7 Ob 642/80, 27.11.1980
- Ausdrückliche Ablehnung des "außerbücherlichen" Erwerbes, soweit nicht § 425 ABGB den Eintragungsgrundsatz durchbricht; Billigung von Bydlinski in Klang 2 IV/2, 120).OGH 5 Ob 183/75, 14.10.1975
- Hier: Dienstbarkeit der Wohnung.OGH 4 Ob 519/75, 29.04.1975
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0011224 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 4 von 40.
- OGH 3 Ob 69/26g, 23.06.2026, Fall aus Oberösterreich
- OGH 5 Ob 69/18k, 03.10.2018, Fall aus Kärnten
- OGH 6 Ob 234/17f, 28.02.2018, Fall aus Wien
- OGH 2 Ob 87/15f, 12.04.2016, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 431
- ABGB § 440
- ABGB § 1295 · Von der Verbindlichkeit zum Schadenersatze
Verwandte Fragen
Eigentum und Grundbuch · Herausgabe beim Doppelverkauf
Schadenersatz · Doppelverkauf einer Liegenschaft
Eigentum und Grundbuch · Guter Glaube beim Liegenschaftskauf
Eigentum und Grundbuch · Guter Glaube an die Lastenfreiheit
Eigentum und Grundbuch · Rekursfrist des übergangenen Vorkaufsberechtigten