ABGB § 431

Erst ab der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Bis dahin tritt er nicht in die bestehenden Miet- und Pachtverträge ein. Ab diesem Zeitpunkt stehen ihm der Anspruch auf den Mietzins und die Rechte des Vermieters wie Kündigung und Räumung zu. Anderes kann gelten, wenn Veräußerer und Erwerber eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben.

Nein. Solange Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, bleibt der Verkäufer Eigentümer der Liegenschaft. Sein Recht ist durch die Verpflichtungen aus dem Vertrag zwar beschränkt, er gilt aber weiterhin als Eigentümer, auch wenn Ihnen die Liegenschaft bereits übergeben wurde.

Haben die Erben schon vor der Einantwortung vereinbart, wer welchen Teil des Nachlasses erhält, erwerben Sie das Eigentum daran bereits mit der rechtskräftigen Einantwortung. Die Eintragung im Grundbuch hält das dann nur noch fest. Wird die Aufteilung erst nach der Einantwortung geändert, brauchen Sie für den Eigentumserwerb dagegen die Eintragung.

Nein. Solange die Eintragung im Grundbuch fehlt, werden Sie durch die bloße Übergabe der Liegenschaft nicht Eigentümer. Auch die Aushändigung einer eintragungsfähigen Urkunde genügt nicht. Bis zur Eintragung bleibt der bisherige Eigentümer Eigentümer, Sie haben nur einen Anspruch auf die Übertragung.

Nein. Für den Eigentumserwerb an einer Liegenschaft brauchen Sie beides: einen gültigen Vertrag und die Eintragung im Grundbuch. Weder der Vertrag samt Übergabe des Besitzes noch die Eintragung allein verschafft Ihnen Eigentum. Ist der Vertrag ungültig, kann sich jeder auf die Unrichtigkeit der Eintragung berufen.

Ja, solange das möglich und zumutbar ist. Wer entgegen seinen Pflichten weiterveräußert, kann sich auf die von ihm verschuldete Unmöglichkeit der Leistung nicht berufen, solange er die Sache wiederbeschaffen kann. Verweigert der Dritte die Herausgabe endgültig oder gibt er sie nur gegen ein übermäßiges Entgelt heraus, ist eine Verurteilung zur Leistung aber nicht möglich.

Ja. Anzeichen dafür, dass jemand anderer das Grundstück außerbücherlich erworben hat, etwa ein errichteter Zaun, nehmen Ihnen den guten Glauben an das Grundbuch. Gibt Ihnen der Verkäufer allerdings einen plausiblen Grund für die Benützung durch einen Dritten an, müssen Sie ihm nicht misstrauen und nicht weiter nachfragen.

Nein. Entscheidend ist der Wille der Vertragsparteien, also in welchem Umfang das Grundstück tatsächlich übergeben wurde. Maßgeblich sind in der Regel die sichtbaren Grenzen in der Natur, nicht die Darstellung in der Mappe. Eigentum erwerben Sie nur an dem, was wirklich gewollt war.

Nicht immer. Ergeben sich bei gehöriger Aufmerksamkeit Bedenken, ob die tatsächlichen Besitzverhältnisse mit dem Grundbuchsstand übereinstimmen, dürfen Sie sich nicht mit der Einsicht in Grundbuch und Grundbuchsmappe begnügen. Die Mappe genießt keinen öffentlichen Glauben; sie ist nur ein Beweismittel, dessen Beweiskraft das Gericht frei würdigt.

Ja. Als Erbe werden Sie mit der Einantwortung Eigentümer der Nachlassliegenschaften. Die spätere Eintragung im Grundbuch bestätigt das nur noch und verschafft Ihnen den bücherlichen Besitz.

Hat der Übernehmer eine Liegenschaft aufgrund eines Übergabsvertrags schon zu Lebzeiten des Übergebers tatsächlich in Besitz genommen, gehört sie nicht mehr zum Nachlass, auch wenn er noch nicht im Grundbuch steht. Eine Genehmigung durch das Verlassenschaftsgericht ist dafür nicht nötig.

Ja. Wird Ihnen mit Bescheid aufgetragen, Grund für eine Straße abzutreten, geht dieser Teil ohne eigenen Vertrag in das Eigentum der Gemeinde über. Der Bescheid gilt als öffentliche Urkunde, auf deren Grundlage das Eigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Ihr Verhältnis zur Gemeinde ist dabei kein privatrechtliches.

Wurde Ihnen die Liegenschaft übergeben, aber ein Zweiter zuerst eingetragen, können Sie sich gegen diesen wehren, wenn er von Ihrem Kauf und der Übergabe wusste oder es bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte erkennen müssen. Sein guter Glaube muss bis zur Eintragung bestehen. Sie können dann die Herausgabe der Liegenschaft verlangen.

Nur wenn Ihr Recht für ihn erkennbar war. Haben Sie die Liegenschaft deutlich in Besitz genommen, kann der Zweitkäufer, der als Eigentümer eingetragen wurde, Ihnen schon bei leichter Fahrlässigkeit zur Herausgabe verpflichtet sein. Bei einer Liegenschaft, die Sie gar nicht genutzt haben, fehlt diese Voraussetzung.

Bei der Schenkung eines Grundstücks gilt auch eine Übergabe außerhalb des Grundbuchs als wirkliche Übergabe. Das gilt auch dann, wenn nicht das ganze Grundstück, sondern nur ein Teilstück übergeben wird.

Nein. Durch Ersitzung erwerben Sie zwar Eigentum an einem Grundstreifen, dieser wächst aber Ihrem Grundstück nicht von selbst zu. Die Grenze zwischen zwei Grundstücken ändert sich erst durch eine Eintragung im Grundbuch oder durch eine gerichtliche Grenzberichtigung.

In der Regel nicht. Auch für den Erwerb von Teilflächen ist eine Eintragung im Grundbuch nötig. Setzen Nachbarn einvernehmlich Grenzsteine um, verschiebt sich das Eigentum nur, wenn die Voraussetzungen für eine gerichtliche Grenzberichtigung vorlagen, nicht aber, wenn damit bloß ein Tausch- oder Kaufvertrag umgesetzt werden sollte.

Nein. Im Grundbuchsverkehr zählt nur, was im Grundbuch steht. Eine Eintragung gegen die Erben ist daher unzulässig, solange sie dort nicht als Eigentümer aufscheinen, auch wenn ihnen die Liegenschaft rechtlich schon gehört. Auch eine Zwangsversteigerung setzt voraus, dass der Verpflichtete eingetragen ist.

Wurde eine Liegenschaft formlos versprochen und ist der Beschenkte inzwischen im Grundbuch eingetragen, ist das Versprechen erfüllt. Eine Klage auf Rückübertragung des Eigentums ist dann nicht mehr möglich.

Nein. Wer eine Liegenschaft kauft, muss nicht nur beim Vertragsabschluss gutgläubig sein, sondern auch noch dann, wenn er die Eintragung im Grundbuch beantragt. Wer vorher glaubwürdig und mit Belegen gewarnt wird, muss der Sache nachgehen. Geschützt ist nur das Vertrauen auf den Grundbuchsstand, nicht auf Umstände außerhalb des Grundbuchs.

Entscheidend ist zuerst, was im Kaufvertrag steht. Deckt der Vertrag es ab, kommt es auf den tatsächlichen Grenzverlauf an, nicht auf die Fläche in der Katastermappe. Ob der Voreigentümer weniger Fläche benützt oder übergeben hat, als ihm gehörte, ändert nichts am Umfang des Erwerbs.

Wurde ein Recht ohne gültigen Rechtsgrund im Grundbuch eingetragen, können Sie als der dadurch Verletzte auf Löschung klagen. Diese Klage müssen Sie aber innerhalb der Verjährungsfrist einbringen. Danach haben Sie Ihr Löschungsrecht verloren, und die Eintragung wird unanfechtbar.

War der Erwerber nicht gutgläubig, können Sie die Löschung der unrichtigen Eintragung innerhalb der dreißigjährigen Verjährungsfrist mit Klage verlangen. Diese lange Frist gilt also nur gegenüber jemandem, der von der Unrichtigkeit wusste.

Sie sind nur dann gutgläubig, wenn Sie ohne jedes Verschulden handeln, also auch nicht fahrlässig. Gibt es Umstände, die bei gehöriger Aufmerksamkeit Zweifel an der Richtigkeit des Grundbuchs wecken, fehlt der gute Glaube. Geschützt ist immer nur das Vertrauen auf den Grundbuchstand selbst.

Ja. Erst wenn die Frist für die Löschungsklage abgelaufen ist, wird die Eintragung unangreifbar. Dann kann sogar Eigentum entstehen, obwohl ursprünglich kein gültiger Rechtsgrund vorlag. Vor Ablauf dieser Frist ist das nicht möglich.

Wer eine Liegenschaft ersteigert hat, kann die Räumung auch dann verlangen, wenn er sie bereits weiterverkauft und übergeben hat. Sein Eigentumsrecht ist nur durch seine Pflichten gegenüber dem eigenen Vertragspartner eingeschränkt.

Nein. Eigentümer ist die Person oder Gesellschaft selbst, nicht ihr Name. Ändern sich Name oder Firma, bleibt die Identität aber gewahrt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts; im Grundbuch wird die Namensänderung nur angemerkt. Für diese Anmerkung brauchen Sie eine beweiswirkende Urkunde, bei einer Firma genügt in der Regel ein beglaubigter Firmenbuchauszug.

Ja. Weder die Katastralmappe noch die Grundbuchsmappe beweisen, wo die Grenze wirklich verläuft. Deshalb dürfen Sie sich mit Ihrem Nachbarn auf einen davon abweichenden Grenzverlauf einigen, wenn tatsächlich Streit bestanden hat. Diese Einigung wirkt ohne weitere Schritte.

Nur wenn es im Grundbuch steht. Ein bloß vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht, das nach dem Willen der Beteiligten gar nicht eingetragen werden sollte, ist einer nicht eingetragenen Dienstbarkeit nicht gleichzusetzen. Die eng gehandhabten Ausnahmen, mit denen das Grundbuch sonst durchbrochen wird, greifen hier nicht.

Im Zweifel endet mit dem Tod des Treuhänders das Treuhandverhältnis, und das ist zugleich der Rechtsgrund dafür, dass das Eigentum an den früheren Treugeber zurückgeht. Bei Liegenschaften brauchen Sie zusätzlich die Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch. Die dafür nötigen Erklärungen können Sie von der Verlassenschaft oder den Erben einklagen.