Wann ist ein Gebäude auf fremdem Grund ein eigenes Bauwerk?
günstig für Bauführer betrifft Bauführer, Grundeigentümer, Pächter, Mieter
Ein eigenes Bauwerk liegt vor, wenn auf fremdem Grund gebaut wird und das Gebäude dort nicht dauernd bleiben soll. Dass diese Absicht fehlt, muss von außen erkennbar sein, meist am Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie kann sich auch aus der Zweckwidmung oder aus dem Nutzungsverhältnis zum Grundeigentümer ergeben.
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Ständige Rechtsprechung seit 1983, zuletzt bestätigt am 18.03.2026 (32 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1983)
Ein Überbau im Sinne des § 435 ABGB liegt vor, wenn auf fremden Grund ein Bauwerk in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Das Fehlen der Belassungsabsicht muss äußerlich erkennbar sein. Die maßgebliche Absicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes hervor. Die kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden, zum Beispiel aus den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehen.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Verbindungskellerröhre zwischen zwei Liegenschaften unter einer öffentlichen Straße.OGH 4 Ob 34/19g, 26.03.2019
- Entscheidend ist, dass das Gebäude nur so lange bleiben darf, wie der Grundstückseigentümer das Grundstück zur Verfügung stellt.OGH 6 Ob 38/14b, 17.09.2014
- Die Personenidentität zwischen Mieterin und Vermieterin hat Auswirkung auf die (fehlende) Belassungsabsicht, da damit die Belassung des Gebäudes allein vom Willen der natürlichen Person abhängt, die die erbauende Gesellschaft beherrscht und allein vertritt; dadurch ist die fehlende Belassungsabsicht nach außen nicht erkennbar.OGH 6 Ob 38/14b, 17.09.2014
- Es kann auch durch Parteieneinigung sonderrechtsfähige Bauwerke geben. Die Parteieneinigung muss aber jedenfalls vor Entstehung des Bauwerks, also vor Baubeginn erfolgt sein, wird doch das Bauwerk mit Baubeginn individualisiert. Eine nachträgliche Vereinbarung ist somit nicht mehr geeignet, aus einer rechtlich unselbständigen eine rechtliche selbständige Sache zu machen.OGH 6 Ob 38/14b, 17.09.2014
- Hier: PanoramastraßeOGH 3 Ob 19/14m, 08.04.2014
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- Hier: Luftschutz- Stollenanlage.OGH 1 Ob 213/13z, 19.12.2013
- Hier: Von Gärtnerei verwendeter Folientunnel.OGH 2 Ob 164/12z, 29.08.2013
- Bei einem mit festem Fundament errichteten Gebäude ist diese Voraussetzung nicht gegeben.OGH 6 Ob 108/12v, 13.09.2012
- Hier: Zwei Gewächshäuser auf einer nicht dem Verpflichteten gehörenden Teilfläche.OGH 3 Ob 25/09m, 25.03.2009
- Maßgeblich für die Qualifikation eines Bauwerks als Superädifikat ist das Fehlen der Belassungsabsicht durch den Erbauer im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes.OGH 3 Ob 25/09m, 25.03.2009
- Tankstellenanlage.OGH 5 Ob 144/08z, 26.08.2008
- Grundsätzlich kommen also drei Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht in Betracht: 1. Das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes, 2. eine Zweckwidmung und 3. das zugrunde liegende Grundnutzungsverhältnis. Alle drei Gesichtspunkte sind ins Kalkül zu ziehen. Besondere Vorsicht ist beim Kriterium des Grundnutzungsverhältnisses insoweit geboten, als dieser Aspekt besonders wenig publizitätswirksam ist.OGH 2 Ob 242/05k, 08.03.2007
- Die Vereinbarung der Superädifikatseigenschaft eines Bauwerkes durch bloße Parteienübereinkunft ohne Vorliegen von mangelnder Belassungsabsicht ist demzufolge nicht möglich.OGH 2 Ob 242/05k, 08.03.2007
- Hier: Superädifikat in einem Kleingarten.OGH 9 Ob 112/03s, 22.10.2003
- Hier: Vertragliche Überlassung des Rechts zur Nutzung bestimmter Teile des mit einem Baurecht belasteten Grundstücks durch den Grundeigentümer; keine analoge Anwendung des § 418 3. Fall ABGB.OGH 3 Ob 284/99g, 11.07.2001
- Bei Bauten, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in fester und solider Bauweise ausgeführt sind, muss sich die erforderliche Absicht der nicht ständigen Belassung des Gebäudes durch ein von vornherein zeitlich begrenztes vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenützungsrecht objektivieren lassen.OGH 3 Ob 516/90, 13.06.1990
- Sollen die aufgerichteten Baulichkeiten als Überbauten auf dem fremden Grund nur für die Dauer des Grundbenützungsverhältnisses bestehen bleiben, bedarf es nicht der Feststellung, was nach dem Willen der Vertragsteile zu geschehen hat, wenn das Grundbenützungsverhältnis endet, ob sie etwa vom Erbauer abzutragen sind oder in das Eigentum des Grundeigentümers übergehen sollen.OGH 3 Ob 617/85, 09.07.1986
- Für die Bauwerkseigenschaft genügt es, wenn der Erbauer das Gebäude - als sein Eigentum - nur für die Dauer seines Grundbenützungsverhältnisses auf dem fremden Grund stehend wissen will, während ihm sein späteres Schicksal gleichgültig ist. Selbst wenn von vorneherein vereinbart gewesen ist, dass das Gebäude nach Ablauf des Grundbenützungsverhältnisses dem Grundeigentümer zufallen sollte, liegt ein Überbau vor.OGH 3 Ob 125/84, 13.02.1985
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0011252 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 4 von 32.
- OGH 9 Ob 97/25t, 18.03.2026, Fall aus Steiermark
- OGH 1 Ob 147/23h, 23.10.2023, Fall aus Salzburg
- OGH 5 Ob 167/21a, 06.04.2022
- OGH 5 Ob 116/21a, 27.07.2021, Fall aus Vorarlberg
Im Gesetz
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