ABGB § 435

Davon, ob das Gebäude bei seiner Errichtung auf Dauer stehen bleiben sollte. Nicht entscheidend ist, ob es sich ohne Zerstörung wieder abbauen ließe, sondern die Belassungsabsicht des Erbauers. Diese wird nicht nach seiner inneren Einstellung beurteilt, sondern nach dem äußeren Erscheinungsbild, also nach Zweck und Beschaffenheit des Baus und etwa nach einem von vornherein befristeten Recht, den Grund zu benützen.

Ja. Errichten Sie mit Zustimmung des Grundeigentümers ein Gartenhaus auf dessen Grund, erwerben Sie das Eigentum daran schon durch das Bauen; eine Urkunde müssen Sie dafür nicht hinterlegen. Wollen Sie das Haus aber übertragen, ist die Urkundenhinterlegung nötig.

Nein. Eine Baukonstruktion, die mit Pfählen im Boden verankert ist und aus tragenden Fußböden, vorgefertigten Außenwänden, Dachtafeln, Giebelwänden, Säulen und fest eingebauten Türen und Fenstern besteht, ist nach ihrer Beschaffenheit keine an sich bewegliche Sache. Sie wird deshalb wie ein Bauwerk behandelt.

Nein. Auch ein Bauwerk, das nicht auf Dauer bestimmt ist, muss ein selbständiges Gebäude sein, damit es jemand anderem als dem Grundeigentümer gehören kann. Ein bloßer Gebäudeteil oder ein Aufbau auf einem bestehenden Haus, etwa eine Photovoltaikanlage, erfüllt das nicht.

Grundsätzlich gehört alles, was auf oder in einem Grundstück gebaut wird, dem Grundeigentümer; davon gibt es aber Ausnahmen wie das Kellereigentum oder das Bauwerk ohne Belassungsabsicht. Wer sich auf eine solche Ausnahme beruft, muss sie behaupten und beweisen, und verbleibende Unklarheiten gehen zu seinen Lasten. Fällt das Recht, den Grund zu benützen, später weg, bleibt Ihr Eigentum am Bauwerk bestehen; der Grundeigentümer kann aber dessen Beseitigung verlangen.

Nein. Wer nur einen Gebäudeteil errichtet, etwa einen Aufbau oder eine Anlage auf einem bestehenden Haus, erwirbt daran kein eigenes Eigentum. Ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund kann nur ein selbständiges Gebäude sein.

Ja. Als Gebäude gilt alles, was auf dem Grund gebaut und mit ihm fest verbunden ist, unabhängig vom Baustoff. Dazu zählen auch Mauern, Holzzäune, Schuppen, Scheunen sowie Fertigteilhäuser, Fertigteilgaragen und Fertigteilschwimmbecken.

Wer auf fremdem Grund baut, verliert das Gebäude grundsätzlich an den Grundeigentümer. Diese Regel gilt aber nicht, wenn das Gebäude von vornherein nicht dauerhaft dort bleiben sollte. Entscheidend ist die Absicht des Erbauers im Zeitpunkt der Errichtung.

Ja. Wurde ein Bauwerk mit der Absicht errichtet, dauerhaft auf dem Grundstück zu bleiben, ist es Teil des Grundstücks und gehört dem Grundeigentümer. Die Regel ist, dass Grund und Gebäude derselben Person gehören; ein eigenes Eigentum am Gebäude ist die Ausnahme.

Sie übertragen ein Bauwerk auf fremdem Grund nicht durch bloße Übergabe, sondern durch Hinterlegung einer Urkunde bei Gericht. Das entspricht der Eintragung im Grundbuch bei Liegenschaften.

Nur dann, wenn Sie das Bauwerk von jemandem übernommen haben. Wer es selbst errichtet, erwirbt das Eigentum daran ohne Hinterlegung einer Urkunde. Dass Grund und Bauwerk im Miteigentum verschiedener Personen stehen und eine davon an beidem beteiligt ist, spricht nicht gegen ein solches Bauwerk auf fremdem Grund.

Nein. Ist einmal eigenes Eigentum am Bauwerk entstanden, endet die Trennung von Grund und Gebäude nicht von selbst. Auch dafür ist eine Urkundenhinterlegung nötig, damit klar bleibt, ob die Trennung noch besteht und zwischen wem. Erst damit wird der Grundeigentümer auch Eigentümer des Bauwerks.

Nein. Das Eigentum an einem Bauwerk auf fremdem Grund geht nur durch Hinterlegung einer Urkunde über. Eine Übergabe durch Zeichen oder eine bloße Erklärung genügt nicht. Das gilt auch dann, wenn das Bauwerk an den Grundeigentümer gehen soll, und auch bei einer nur teilweisen Übertragung.

Auch eine solide Bauweise schließt ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund nicht aus. Das Eigentum daran entsteht schon durch die Errichtung selbst; eine Urkundenhinterlegung ist dafür nicht nötig.

Ein eigenes Bauwerk liegt vor, wenn auf fremdem Grund gebaut wird und das Gebäude dort nicht dauernd bleiben soll. Dass diese Absicht fehlt, muss von außen erkennbar sein, meist am Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie kann sich auch aus der Zweckwidmung oder aus dem Nutzungsverhältnis zum Grundeigentümer ergeben.

Nein, wenn das Gebäude schon beim Bau fest mit dem Grund verbunden wurde. Es gehört dann zum Grundstück, und daran ändert auch eine spätere Vereinbarung nichts. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem die Arbeiten begonnen haben.

Das ergibt sich entweder aus dem äußeren Erscheinungsbild des Bauwerks oder aus den Rechtsverhältnissen zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter. Eine leichte Bauweise und eine nur lockere Verbindung mit dem Boden sprechen dagegen, dass der Bau bleiben soll. Dann kann er auch bei unbefristeter Nutzung des Grundes ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund sein.

Wird zu Unrecht eine Urkunde hinterlegt, die Ihr Grundstück mit einem fremden Bauwerk belastet, können Sie als Grundeigentümer eine Löschungsklage erheben. Damit lassen Sie die unrichtige Eintragung wieder beseitigen.

Wer ein Bauwerk auf fremdem Grund errichtet, wird schon durch das Bauen Eigentümer; dafür braucht es keine Urkundenhinterlegung. Wollen Sie das Bauwerk im Grundbuch ersichtlich machen, beantragen Sie mit Zustimmung des Grundeigentümers die Einreihung einer Urkunde.

Wer sich darauf beruft, dass ein fest und solide gebautes Gebäude ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund ist, muss die Absicht beweisen, es dort nicht dauerhaft zu belassen. Diese Beweislast trifft den Erbauer beziehungsweise denjenigen, der diese Sonderstellung für sich in Anspruch nimmt.

Ja. Steht Ihnen als Miteigentümer kein Recht zur Mitbenützung des Grundes zu, brauchen Sie für Ihre Teilungsklage keine Zustimmung des Grundeigentümers. Es muss Ihnen jedenfalls die Möglichkeit bleiben, das Bauwerk auf Abbruch verkaufen zu lassen. Dieses Verlangen müssen Sie nicht schon im Teilungsverfahren stellen.

Ja, wenn auch das Recht an der Liegenschaft mitverkauft werden soll. Die Gemeinschaft an einem Bauwerk auf fremdem Grund kann nur dann durch gerichtliche Versteigerung aufgelöst werden, wenn der Grundeigentümer dem Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Vertrag zustimmt. Diese Zustimmung muss spätestens beim Schluss der Verhandlung erster Instanz vorliegen.

Das Bauwerk allein lässt sich nur so teilen, dass es auf Abbruch verkauft wird. Soll es stehen bleiben und versteigert werden, muss auch das zugrunde liegende Recht an der Liegenschaft mitverkauft werden. Dafür muss der Bestandgeber spätestens beim Schluss der Verhandlung erster Instanz zustimmen.

Ja. Wird ein Bauwerk auf fremdem Grund versteigert, gehen die Rechte und Pflichten aus dem zugrunde liegenden Vertrag von Gesetzes wegen auf den Ersteher über. Als Grundeigentümer können Sie sich dagegen nicht mit Erfolg wehren.

Nein. Ein Pfandrecht für dieselbe Forderung kann nicht ungeteilt auch auf Bauwerke eingetragen werden, die auf fremdem Grund stehen und dort nicht dauernd bleiben sollen. Eine gemeinsame Hypothek über Liegenschaften und solche Bauwerke ist daher nicht möglich.