Wann liegt ein schädlicher Gebrauch der Mietsache vor?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Mitmieter, Geschäftsraummieter

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt nicht nur vor, wenn die Sache selbst beschädigt wird. Er liegt auch vor, wenn sich der Mieter im Haus so verhält, dass der Ruf oder wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters oder der Mitmieter geschädigt oder gefährdet werden. Dazu zählen etwa grobe Verstöße gegen gewerbebehördliche Vorschriften oder Werbemethoden, die andere Mieter belästigen und deren Geschäftsgang schädigen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1967, zuletzt bestätigt am 25.02.2026 (41 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1967)

Erheblich nachteiliger Gebrauch ist nicht nur dann gegeben, wenn die körperliche Substanz des Bestandgegenstands beschädigt wird, sondern auch dann, wenn der Bestandnehmer sich im Haus eines solchen Verhaltens oder Vorgehens schuldig macht, das geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers oder der Mitmieter zu schädigen oder zu gefährden. Hiezu zählen auch grobe Verstöße gegen gewerbebehördliche Vorschriften oder unangebrachte Werbemethoden, die eine Belästigung anderer Mieter sowie eine Schädigung ihres Geschäftsgangs zur Folge haben.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: § 6 Abs 2 Z 1 LPG.OGH 5 Ob 227/22a, 20.03.2023
Die Einschätzung des Berufungsgerichts, dass das unkontrollierte Ablaufenlassen von Gülle, mit der auch Kolibakterien freigesetzt werden, auf eine Liegenschaft, auf der sich auch ein Brunnen zur Wasserversorgung befindet, wichtige wirtschaftliche und sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt bzw gefährdet, selbst wenn eine gesundheitsschädliche Verseuchung des Trinkwassers (noch) nicht festgestellt werden konnte, ist gleichfalls nicht zu beanstanden.OGH 8 Ob 84/20s, 23.10.2020
Einbau einer Be‑ und Entlüftungsanlage ohne Bewilligung nach dem Stmk BauG und dem DMSG, unter Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen des Hauses und insbesondere durch eine Änderung des denkmalgeschützen Erscheinungsbilds des Hauses.OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020
Hier: Im Einreichplan zum behördlich genehmigten Einbau des Badezimmers war die Raumaufteilung spiegelverkehrt eingezeichnet; kein erheblich nachteiliger Gebrauch; keine aufzugreifende Fehlbeurteilung.OGH 1 Ob 103/19g, 25.06.2019
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand liegt unter anderem vor, wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden.OGH 7 Ob 228/12y, 23.01.2013

Alle 12 Ergänzungen anzeigen

Hier: Besonders rücksichtslose Durchsetzung von Sanierungsplänen unter Missachtung einer einstweiligen Vorkehrung und Begehung von Besitzstörungen.OGH 7 Ob 199/11g, 28.03.2012
Die vertragswidrige Weitergabe des Bestandgegenstands an sich genügt jedoch in der Regel nicht zur Erhebung der Räumungsklage nach § 1118 ABGB.OGH 9 Ob 37/00g, 04.10.2000
Widmungswidriger Zustand, durch den wichtige Interessen des Bestandgebers beeinträchtigt werden.OGH 8 Ob 567/90, 29.03.1990
Hier: Wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandgegenstands oder durch Unterlassung notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Bestandgebers verletzt werden oder wenn eine erhebliche Verletzung der Substanz des Bestandgegenstands erfolgt ist oder zumindest droht.OGH 8 Ob 580/87, 11.02.1988
Hier: Unzumutbare Lärmbelästigung nach 22 Uhr wegen Nichteinhaltung der Sperrstunde eines Espressobetriebes.OGH 1 Ob 675/87, 11.11.1987
Hier: Bordellähnliche Zustände.OGH 3 Ob 668/80, 11.11.1981
Bei der Beurteilung, ob der Klagegrund des § 1118 Fall 1 ABGB vorliegt, muss jedoch von den festgestellten Tatsachen in ihrer Gesamtheit ausgegangen werden.OGH 3 Ob 668/80, 11.11.1981

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020940 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 41.

OGH 7 Ob 199/25b, 25.02.2026, Fall aus Oberösterreich
OGH 7 Ob 106/25a, 07.08.2025, Fall aus Salzburg
OGH 8 Ob 36/25i, 28.03.2025, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 227/22a, 20.03.2023, Fall aus Tirol
OGH 2 Ob 13/23k, 21.02.2023, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 84/19t, 31.07.2019, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 107/19t, 05.07.2019, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 53/18x, 20.04.2018, Fall aus Niederösterreich
OGH 7 Ob 198/17v, 21.03.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Wann darf mich der Vermieter wegen schädlichen Gebrauchs kündigen?

Ob Ihr Verhalten als erheblich nachteiliger Gebrauch gilt, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Entscheidend ist, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar ist. Nicht jede vertragswidrige Nutzung rechtfertigt eine Kündigung.

günstig für Mieter Erheblich nachteiliger Gebrauch

Wann macht ein Mieter erheblich nachteiligen Gebrauch?

Gemeint ist jedes Verhalten, das die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar macht. Es muss unvorhersehbar gewesen sein und erkennbar schwerwiegende Interessen der anderen Seite gefährden. Nicht jede nachteilige Veränderung reicht dafür aus.