OGH 6 Ob 72/23s

Bei der Auslegung einer Erklärung beginnt man beim gewöhnlichen Wortsinn, bleibt dabei aber nicht stehen, sondern sucht die für den Empfänger erkennbare Absicht. Am Ende gilt die Erklärung so, wie es im redlichen Verkehr üblich ist. Wer nur sagt, er habe derzeit nichts gegen jemanden und wolle nicht kündigen, verzichtet damit nicht für die Zukunft auf eine Kündigung.

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

Sie als Mieter. Wollen Sie weniger zahlen oder den Vertrag vorzeitig auflösen, müssen Sie den Mangel und die eingeschränkte Brauchbarkeit beweisen. Dasselbe gilt für ernste Schäden, bei denen die Erhaltungspflicht nicht auf Sie abgewälzt werden dürfte, und dafür, dass ein verbliebener Rest an Nutzungsmöglichkeit Ihnen gar nichts gebracht hätte.

Wenn ein Mietobjekt, für das das Mietrechtsgesetz gilt, nicht brauchbar ist, wird der gesamte Mietzins einheitlich gemindert. Die Minderung wird also nicht auf einzelne Bestandteile des Mietzinses aufgeteilt.

Wenn die Gerichte Ihren Vertrag nach den anerkannten Grundsätzen ausgelegt haben, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Die Auslegung eines einzelnen Vertrags hat nämlich keine Bedeutung über Ihren Fall hinaus. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit dann nicht.

Nur wenn das Gericht die Rechtslage wesentlich verkannt hat und dabei ein unvertretbares Ergebnis herausgekommen ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht. Dasselbe gilt für die Auslegung von Erklärungen und für die Frage, ob überhaupt eine Vereinbarung zustande kam.

Zu den außerordentlichen Ereignissen, bei denen kein Miet- oder Pachtzins zu zahlen ist, zählt ausdrücklich die Seuche, und COVID-19 ist ein solcher Fall. Die daraus folgenden behördlichen Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale führten dazu, dass diese Objekte gar nicht gebraucht oder benutzt werden konnten.