Wer ist mein Vermieter, wenn Eigentumswohnungen entstehen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Vermieter

An Ihrer Rechtsstellung ändert sich nichts. Wurde Ihr Mietvertrag vor der Begründung von Wohnungseigentum geschlossen, treten die neuen Mit- und Wohnungseigentümer als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein. Für Erhaltungsarbeiten können Sie sich weiterhin an alle halten.

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Ständige Rechtsprechung seit 1992, zuletzt bestätigt am 20.10.2021 (23 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1992)

Werden Mietverträge nicht mit einem Miteigentümer und Wohnungseigentümer abgeschlossen, sondern noch vor der Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft mit einer Voreigentümerin (hinsichtlich der einen Wohnung) beziehungsweise mit den Miteigentümern der Liegenschaft (über eine zweite Wohnung), so sind die nunmehrigen Miteigentümer und Wohnungseigentümer Rechtsnachfolger im Eigentum an der Liegenschaft geworden und damit in die vorher begründeten Mietverhältnisse eingetreten; dass sie Miteigentumsanteile erworben haben, mit welchen das dingliche Recht verbunden ist, eine selbständige Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit dieser Liegenschaft ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen, ist für den Anspruch der Mieter auf Durchführung von (hier: privilegierten) Erhaltungsarbeiten rechtlich unerheblich.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Frage, wem Mietzinserträge zufließen, ist für die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem MRG bedeutungslos.OGH 5 Ob 200/10p, 29.03.2011
Hier: Mieter eines Eigentums im Stockwerkseigentum ‑ Erhaltungspflicht.OGH 5 Ob 200/10p, 29.03.2011
WEG 1975.OGH 5 Ob 138/08t, 26.08.2008
Nunmehr ist aufgrund des § 4 Abs 3 WEG 2002 die Rücklage als Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft (§ 31 Abs 2 WEG) zur Durchführung von aufgetragenen Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft heranzuziehen.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008
Nach der Rechtslage vor § 4 WEG 2002 steht dem „Altmieter", also demjenigen, der vor Begründung von Wohnungseigentum den Vertrag abgeschlossen hat, die Durchsetzung seiner Rechte gegenüber allen Miteigentümern zu. Sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer sind daher Verpflichtete im Exekutionsverfahren aufgrund eines vollstreckbaren Exekutionstitels nach § 6 Abs 2 MRG.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008

Alle 20 Ergänzungen anzeigen

Das Bestandverhältnis geht in seiner konkreten Ausgestaltung und damit auch mit der rechtskräftigen Entscheidung nach §§ 18 ff MRG auf den Rechtsnachfolger des Eigentümers über.OGH 5 Ob 239/07v, 22.01.2008
Anspruch nach §1097 ABGB.OGH 9 Ob 34/03w, 21.01.2004
Ein sogenannter "Altvertrag" ist ein Mietvertrag der vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurde. Dem Mieter stehen diesfalls alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer als Träger der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten, auch einer Mietzinsrückzahlung gegenüber, er muss sich auch an alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer halten.OGH 5 Ob 147/01f, 26.06.2001
Rückforderungsansprüche des Mieters, die sich aus einem unrichtig angewendeten Betriebskostenschlüssel ergeben, kann dieser gegen alle Mit- und Wohnungseigentümer richten.OGH 5 Ob 94/00k, 24.10.2000
Der Anspruch des Mieters, auf Legung von Abrechnungen wird durch die "Abtretung von Verwaltungsrechten" an den konkreten Wohnungseigentümer nicht auf diesen reduziert, sondern besteht weiterhin allen gegenüber.OGH 5 Ob 94/00k, 24.10.2000
Alle Angelegenheiten, die nur die Modalitäten des dem Wohnungseigentümer gänzlich überlassenen und auch nur von ihm ausübbaren Nutzungsrechts am Wohnungseigentums- beziehungsweise Bestandobjekt betreffen, sind nur zwischen dem Mieter und dem konkreten Wohnungseigentümer abzuwickeln.OGH 5 Ob 94/00k, 24.10.2000
Die anderen Miteigentümer der Liegenschaft sind, obwohl sie formell die Vermieterstellung einnehmen, an den Mietzinserträgnissen nicht zu beteiligen (EvBl 1998/204 ua).OGH 5 Ob 94/00k, 24.10.2000
Bei Altmietverhältnissen an Eigentumswohnungen, also solchen, die vor Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen wurden, nehmen alle jeweiligen Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft die Rechtsposition des Vermieters ein (immolex 1999, 9/7 ua; 5 Ob 98/99v ua). Das bedeutet, dass alle Mitglieder der Eigentumsgemeinschaft einem solchen Mieter gegenüber die sich aus dem MRG ergebenden Abrechnungspflichten zu erfüllen haben.OGH 5 Ob 94/00k, 24.10.2000
Der Altmieter einer Wohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet wurde, kann seinen Aufwandersatzanspruch nach § 10 MRG bei Vorhandensein mehrerer Vermieter nur anteilig gegen alle Vermieter geltend machen.OGH 5 Ob 208/00z, 26.09.2000
Beisatz: Das zwischen Vermieter und Mieter bestehende Rechtsverhältnis wird durch die Wohnungseigentumsbegründung grundsätzlich nicht umgestaltet.OGH 5 Ob 208/00z, 26.09.2000
Durch die Begründung von Wohnungseigentum an einem bereits vermieteten Objekt wird das bestehende Mietverhältnis - sieht man vom gesetzlichen Eintritt neuer Eigentümer ab - grundsätzlich nicht verändert (§ 1120 ABGB; § 2 Abs 1 MRG). Sofern keine Ausnahmeregelung greift, sind daher alle Miteigentümer der Liegenschaft in der Rechtsposition des Vermieters (WoBl 1999, 270/137; WoBl 2000, 89/40 ua).OGH 5 Ob 208/00z, 26.09.2000
Ungeachtet dessen, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Altmieter alle jene Rechte zustehen, die mit seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht korrespondieren (vgl SZ 71/46), treffen die mietvertraglichen Pflichten jedoch alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer eines Hauses gemeinsam. Das bedeutet, dass zwar der einzelne Wohnungseigentümer zur Geltendmachung des Duldungsanspruchs und Veränderungsanspruchs gemäß § 8 Abs 2 MRG gegenüber dem Mieter allein legitimiert ist, da ihm dieser Anspruch aus dem ausschließlichen Nutzungsrecht an seinem WE-Objekt erwächst, doch für Entschädigungsansprüche nach § 8 Abs 3 MRG bleiben dem übernommenen Mieter alle Mitvermieter voll haftbar (WoBl 1998/122, 179). Die Rechtsposition des Mieters darf nämlich durch die Abtretung einzelner Vermieterrechte nicht geschmälert werden.OGH 5 Ob 297/99h, 15.06.2000
Alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer der Liegenschaft nehmen die Rechtsposition des Vermieters ein.OGH 5 Ob 98/99v, 27.04.1999
Die Miteigentümer bleiben für Ansprüche des Mieters aus dem mit ihm abgeschlossenen "Altmietvertrag" weiter passivlegitimiert.OGH 5 Ob 446/97t, 12.05.1998
Die Tatsache, dass nach Abschluss des Mietvertrages eine Änderung auf Vermieterseite durch Übertragung von Miteigentumsanteilen auf andere Personen, teilweise verbunden mit Wohnungseigentum, erfolgte, vermag die Rechtsstellung des Mieters nicht zu beeinflussen, da es sich dabei um Vorgänge ausschließlich in der Sphäre der Vermieter handelt.OGH 5 Ob 44/97z, 11.03.1997

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021201 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 23.

OGH 5 Ob 29/21g, 20.10.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 14/21a, 11.10.2021, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1120
Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete
MRG § 3 · Erhaltung
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 4 · Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis
WEG 2002 § 14 · Wohnungseigentum der Partner im Todesfall

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Die andere Seite

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