OGH 7 Ob 120/25k

Grundsätzlich ja. Es zählt nicht allein Ihr Wille, sondern wie ein redlicher Empfänger Ihre Erklärung nach allen Umständen verstehen musste; wer eine Urkunde ungelesen unterschreibt, nimmt ihren Inhalt in Kauf. Anders ist es, wenn der andere Sie bewusst über den Inhalt getäuscht hat oder beide dasselbe gewollt haben.

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Wird die vermietete Sache verkauft und dem Käufer bereits übergeben, übernimmt dieser den Bestandvertrag kraft Gesetzes. Auf den Willen der Beteiligten kommt es dabei nicht an.

Nein. Damit jemand anderer an die Stelle Ihres Vertragspartners tritt, müssen alle Beteiligten einverstanden sein: der Ausscheidende, der Neue und Sie als verbleibende Partei. Ihre Zustimmung kann auch stillschweigend erfolgen, setzt aber voraus, dass Sie vom Wechsel überhaupt verständigt wurden.

Bei einer Vertragsübernahme geht mit einem einzigen Vorgang die gesamte Rechtsstellung der ausscheidenden Partei auf den Übernehmer über. Er tritt vollständig an ihre Stelle. Der Inhalt und die rechtliche Identität des bisherigen Schuldverhältnisses bleiben dabei unverändert.

Wer einen Vertrag übernimmt, tritt in die Rechtsstellung ein, die die ausscheidende Partei bis zu diesem Zeitpunkt erreicht hat. Sie müssen das Vertragsverhältnis in der Lage hinnehmen, in der es sich gerade befindet, und es so fortsetzen. Den Regeln des Vertrags unterwerfen Sie sich dabei insgesamt.

Wird ein Mietrecht abgetreten, ist das ein Fall der Vertragsübernahme. Die Rechte und Pflichten bleiben dabei dieselben. Das gilt auch für Vertragsbestimmungen und Nebenabreden, die der Übernehmer gar nicht kannte.

Ob ein bestimmtes Verhalten als unleidlich gilt und deshalb eine Kündigung rechtfertigt, hat keine grundsätzliche Bedeutung. Diese Frage entscheiden die Vorinstanzen; der Oberste Gerichtshof befasst sich damit im Regelfall nicht.

Wenn Sie eine falsche rechtliche Beurteilung geltend machen, müssen Sie von den Tatsachen ausgehen, die das Gericht festgestellt hat, und daran den Irrtum aufzeigen. Stützen Sie sich auf einen anderen Sachverhalt, kann das Urteil rechtlich nicht überprüft werden.

Ja. Das Gericht sieht sich nicht nur den vorgeworfenen Vorfall an, sondern auch Ihr Verhalten davor und danach. Ob die Kündigung berechtigt ist, entscheidet sich nach dem Gesamtbild.

Ein unleidliches Verhalten liegt vor, wenn das friedliche Zusammenleben über längere Zeit oder durch häufige Wiederholungen gestört wird.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Für eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens muss das friedliche Zusammenleben längere Zeit oder wiederholt gestört sein, und zwar über das Maß hinaus, das unter den gegebenen Verhältnissen erfahrungsgemäß geduldet wird. Ein einzelner Vorfall genügt nur, wenn er schwer wiegt. Mehrere für sich genommen geringfügige Vorfälle können aber zusammen ausreichen.

Ihr Verhalten wird nicht in einzelne Vorfälle zerlegt, sondern als Ganzes beurteilt; dabei können auch länger zurückliegende Ereignisse einbezogen werden. Der Kündigungsgrund ist nicht auf bestimmte Verhaltensweisen wie Beschimpfungen, Drohungen oder Lärm beschränkt, sondern erfasst jedes Verhalten, das das friedliche Zusammenleben beeinträchtigt. Auch laufende Versuche, die Benützung auf nicht gemietete Räume oder Gegenstände auszudehnen, zählen dazu.

Auch wenn kein einzelner Vorfall für sich allein ausreicht, kann die Häufung das dem Vermieter zumutbare Ausmaß überschreiten und die Kündigung rechtfertigen. Dabei bleiben auch ständige Verzögerungen bei vereinbarten Geld- oder Sachleistungen und die dadurch ausgelösten Auseinandersetzungen nicht unberücksichtigt.

Eine Kündigung wegen Störung des friedlichen Zusammenlebens setzt voraus, dass die Störungen erheblich sind. Geringfügige Beeinträchtigungen reichen dafür nicht aus.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.

Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übernimmt er die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes. Ihre Zustimmung als Mieter ist dafür nicht mehr erforderlich.

Stützt das Gericht zweiter Instanz seine Entscheidung zusätzlich auf eine Begründung, die für sich allein tragfähig ist, müssen Sie auch diese in Ihrem außerordentlichen Rechtsmittel bekämpfen. Sonst bleibt die Entscheidung schon aus diesem Grund bestehen.