OGH 5 Ob 134/24b

Wo eine Gemeinde eine fachlich besetzte Schlichtungsstelle für Mietsachen hat, müssen Sie diese vor dem Gericht anrufen, und der dort gestellte Antrag darf danach weder erweitert noch geändert werden. Weiter reicht die Einheit der beiden Verfahren nicht: Die Beweisergebnisse der Schlichtungsstelle darf das Gericht nicht einfach verlesen und verwerten. Täte es das, wäre das ein Mangel des Gerichtsverfahrens.

Nein. Hebt das Berufungsgericht ein Urteil auf und bekämpfen Sie das, prüft der Oberste Gerichtshof die rechtliche Beurteilung in jeder Richtung. Er ist nicht auf die von Ihnen aufgeworfene Frage beschränkt. Dass dabei im Ergebnis gegen Sie entschieden wird, ist zulässig.

Wird ein Beschluss angefochten, mit dem das Berufungsgericht das Urteil aufgehoben hat, muss dessen rechtliche Beurteilung nach allen Richtungen hin geprüft werden. Die Prüfung beschränkt sich also nicht auf die vorgebrachten Punkte.

Bei der Frage nach der Angemessenheit geht es darum, ob der Mietzins den gesetzlichen Grenzen entspricht. Wie viel nach der Vereinbarung zu zahlen ist, klärt hingegen das streitige Verfahren; das Außerstreitgericht kann die Vereinbarung aber als Vorfrage prüfen.

Wird ein aus Fondsmitteln gewährtes Darlehen teilweise zurückgezahlt, wirkt sich das auf die Höhe des Mietzinses nicht aus. Nur der Fall einer begünstigten Teiltilgung ist davon ausgenommen.

Vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht werden muss nur die Sache selbst, also jener Sachantrag, der das Verfahren einleitet. Zwischenfeststellungsanträge und Anträge zu Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten können Sie jederzeit dort stellen, wo das Hauptverfahren gerade anhängig ist.

War bei der Schlichtungsstelle eine bestimmte Sache Gegenstand des Antrags, dürfen die Gerichte nicht über etwas anderes entscheiden. Tun sie es doch, sind ihre Entscheidungen nichtig und ersatzlos zu beseitigen.

Ob die vereinbarte Hauptmiete die zwingenden gesetzlichen Grenzen überschreitet, wird im besonderen Mietverfahren geprüft. Ob die Mietzinsvereinbarung überhaupt gültig zustande gekommen ist oder noch weiterbesteht, gehört dagegen in ein gewöhnliches Gerichtsverfahren.

Ja. Wo eine Schlichtungsstelle eingerichtet ist, müssen Sie Ihren Antrag zuerst dort einbringen, sonst ist auch der Weg zum Gericht unzulässig. Dieser Mangel wird nicht dadurch geheilt, dass sich die Gegenseite ohne Einwand auf das Verfahren einlässt.

Wenn Sie eine Mietsache zuerst bei der Schlichtungsstelle einbringen, legen Sie damit den Sachverhalt fest, auf den Sie Ihren Anspruch stützen. Vor Gericht dürfen Sie diesen Sachverhalt danach nicht mehr erweitern und Ihr Begehren nicht ändern. Überlegen Sie sich daher schon bei der Schlichtungsstelle genau, worauf Sie sich berufen.

Eine Frage von erheblicher Bedeutung liegt nicht vor, wenn bloß rein theoretische Fragen gelöst werden sollen. Ihr Rechtsmittel muss also eine Frage betreffen, deren Beantwortung für den Fall tatsächlich etwas ändert.

Ein rechtzeitig gestellter Antrag auf Überprüfung des Mietzinses wird nicht kleinlich nach seinem Wortlaut ausgelegt. Er ist im Rahmen dessen, was der Text noch bedeuten kann, so zu verstehen, dass die Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses im notwendigen Umfang geprüft werden kann.

Angemessen bedeutet hier, dass das vereinbarte oder begehrte Nutzungsentgelt zulässig und in seiner Höhe rechtmäßig ist. Geprüft wird also, ob es den gesetzlichen Vorschriften über Höhe und Zusammensetzung entspricht.

Nein. Entscheidet der Oberste Gerichtshof im Verfahren außer Streitsachen in der Sache selbst, ist er nicht daran gebunden, Sie nicht schlechter zu stellen. Das Verbot der Verschlechterung gilt in diesem Fall nicht.