OGH 5 Ob 170/20s

Die bloße Umgestaltung, Zusammenlegung oder Anpassung bestehender Räume nimmt der Wohnung den Mieterschutz nicht, auch wenn erhebliche Kosten aufgewendet wurden. Nötig ist, dass tatsächlich neue, bisher nicht vorhandene Räume geschaffen wurden, etwa durch An- oder Zubau oder durch völlige Umgestaltung des Gebäudeinneren mit Abbruch und Neuherstellung.

Die Ausnahme soll dazu anregen, neue Wohnungen und Geschäftsräume zu schaffen, indem sie diese Räume von den Beschränkungen des Mietrechts befreit. Sie greift daher nur, wenn tatsächlich neuer Wohnraum entsteht; leerstehende Fabrikshallen ohne Anschlüsse oder unausgebaute Dachböden lindern die Raumnot nicht.

Nein. Wird eine Waschküche, die den Hausbewohnern zur Verfügung stand, in einen Wohnraum umgewandelt, ist das nur eine Umgestaltung und kein Umbau. Ein neuer Raum, der von den Mietzinsgrenzen befreit wäre, entsteht dadurch nicht.

Nein. Bleiben bei bisher als Abstellraum genutzten Dachbodenräumen die äußere und innere Gestaltung von Wänden, Decken und Fenstern erhalten und werden nur neue elektrische Leitungen, Parkettböden und statt der Ofenheizung eine Gasetagenheizung eingebaut, liegt kein Umbau vor.

Ja. Die neuere Bestimmung wurde der älteren nachgebildet, verfolgt denselben Zweck und soll die Kontinuität der dazu entwickelten Rechtsprechung sichern. Auch für die entsprechende Regelung im Mietrechtsgesetz kann daher auf die frühere Rechtsprechung zurückgegriffen werden.

Nein. Werden bei einer Instandsetzung mehrere Räume zu einem einzigen Mietobjekt zusammengezogen, gilt das nicht als Neuschaffung von Räumen. Die Ausnahme für neu geschaffene Räume greift dann nicht.

Geschäftsräume schaden dieser Einstufung nur, wenn sie selbständig vermietet werden können, also keinen Bestandteil der Wohnung bilden. Andernfalls liegt ein gemischtes Objekt vor, und es kommt darauf an, ob der Wohnzweck den Geschäftszweck deutlich überwiegt.

Neu geschaffen ist ein Mietgegenstand nur, wenn durch Bauarbeiten Räume gewonnen werden, die es bisher gar nicht gab oder die als Wohnung oder Geschäftsraum nicht geeignet waren. Die bloße Umgestaltung vorhandener, wenn auch schlecht ausgestatteter Räume in gut ausgestattete ist keine Neuschaffung.

Ja. Für die Auslegung der Bestimmung über den angemessenen Mietzins in diesem Fall kann die Rechtsprechung zu den entsprechenden Vorschriften des früheren Mietengesetzes weiter herangezogen werden.

Für die Nutzfläche des Hauses kommt es nicht darauf an, ob auf einen einzelnen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Entscheidend ist, ob der Raum objektiv vermietet, vermietbar oder vom Vermieter benützt wird und keine der gesetzlichen Ausnahmen zutrifft.

Ja, wenn er dafür geeignet ist. Mitgemietete Kellerräume zählen zur Nutzfläche, soweit sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke taugen; schon die Eignung für geschäftliche Lagerzwecke genügt. Maßgeblich ist die Nutzfläche zum Zeitpunkt der Vorschreibung.

Ob sich ein Raum für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke eignet, richtet sich weder danach, was die Vertragsparteien meinen, noch danach, wie er tatsächlich genutzt wird. Maßgeblich ist der objektive Zustand der Räume, auch unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften. Es kommt auf den Zustand im Zeitpunkt der Vorschreibung an.

Nein. Werden Zwischenwände entfernt oder verlegt, entstehen dadurch mietrechtlich keine neu geschaffenen Räume. Der Umbau allein macht das Objekt also nicht zu einem neu geschaffenen Mietgegenstand.

Der Begriff der Neuschaffung ist streng auszulegen. Es muss neuer Raum für Wohn- oder Geschäftszwecke gewonnen werden. Die bauliche Umgestaltung von schon vorhandenem Raum reicht nicht aus.

Das Gesetz bestimmt nicht, was eine Wohnung ist; maßgeblich sind der allgemeine Sprachgebrauch, die Verkehrsauffassung und die Bauvorschriften. Danach ist eine Wohnung ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes, der geeignet ist, dem Wohnbedürfnis von Menschen zu dienen.

Als Errichtung gilt die Neuschaffung eines Mietgegenstandes durch Neubau, Umbau, Aufbau, Einbau oder Zubau. Dieser Begriff deckt sich mit der Neuschaffung, wie sie auch an anderer Stelle des Mietrechtsgesetzes verwendet wird. Für die Auslegung kann daher auf die Rechtsprechung zur früheren Regelung zurückgegriffen werden.

Das kann sein. Dass von der alten Bausubstanz noch etwas als äußere Hülle stehen bleibt, schließt eine Neuschaffung von Mieträumen für sich allein nicht aus. Auch beim Dachbodenausbau war vor dem Umbau bereits umbauter Raum vorhanden.