Darf der Wohnungseigentümer allein gegen den Mieter seiner Wohnung vorgehen?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Mieter, Vermieter

Ja. Auch wenn der Mietvertrag mit allen Miteigentümern weiterbesteht, kann der Wohnungseigentümer alle Rechte allein durchsetzen, die ihm die alleinige Nutzung seines Objekts sichern. Er braucht dafür keine Zustimmung der übrigen Eigentümer.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 20.02.2020 (11 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Der Fortbestand des Mietverhältnisses mit den Miteigentümern der Liegenschaft bedeutet nicht, daß der Wohnungseigentümer nicht befugt ist, jene Rechte aus dem Mietverhältnis allein geltend zu machen, die ihm auf Grund seiner besonderen Rechtsposition zukommen. Der Wohnungseigentümer kann, auch wenn er nur Mitvermieter ist, alle jene Rechte allein geltend machen, die ihm die ausschließliche Nutzung "seines" Objektes ermöglichen. Er bedarf dazu keiner Zustimmung oder Mitwirkung der übrigen Miteigentümer und Wohnungseigentümer der Liegenschaft, weil sie ihm alle die ausschließliche Nutzung des Wohnungseigentumsobjektes sichernden Rechte bereits eingeräumt haben (hier: Mietvertrag vom Wohnungseigentumsbewerber, der bereits Miteigentümer der Liegenschaft ist und ein bestimmtes Objekt zur alleinigen Nutzung zugewiesen erhielt, abgeschlossen; danach Wohnungseigentumsbegründung).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Rechtsposition des den unzulässig zuviel bezahlten Mietzins zurückfordernden Mieters darf durch den bestehenden Wohnungseigentumsbewerberstatus nicht geschmälert werden. Dem Mieter haften daher alle Vermieter für die Rückforderung. Der Mieter muss aber seine Rückforderungsansprüche nicht gegen alle Vermieter erheben. Nimmt er nur den einen Miteigentümer in Anspruch, dem die ausschließlichen Nutzungsrechte an der Wohnung durch die übrigen Miteigentümer abgetreten wurden, so ist dieser auch allein dafür passivlegitimiert.OGH 5 Ob 43/04s, 03.08.2004
Ein sogenannter "Altvertrag" ist ein Mietvertrag der vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurde. Dem Mieter stehen diesfalls alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer als Träger der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten, auch einer Mietzinsrückzahlung gegenüber, er muss sich auch an alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer halten.OGH 5 Ob 147/01f, 26.06.2001
Zur Begründung von Wohnungseigentum bedarf es des schriftlichen Einverständnisses aller Miteigentümer der Liegenschaft, wobei ergänzende Vertragsauslegung ergibt, daß die Vertragspartner des Wohnungseigentümers auf ihre aus dem Miteigentum erfließenden Nutzungsrechte und Verfügungsrechte bezüglich des Wohnungseigentumsobjektes verzichten und diese Rechte dem Wohnungseigentümer abtreten.OGH 5 Ob 44/98a, 10.03.1998
Alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer bleiben zwar Vertragspartner des Mieters und Träger der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten, weil die Rechtsposition des Mieters durch die Abtretung einzelner Vermieterrechte nicht geschmälert werden darf (WoBl 1994, 212/56, ImmZ 1997, 510), doch ist bei Wahrung der Mieterrechte die Einigung der Vermieter über die Geltendmachung vertraglicher Ansprüche durch einen von ihnen voll wirksam (vgl 5 Ob 454/97v, 5 Ob 458/97g).OGH 5 Ob 492/97g, 24.02.1998
Zur Begründung von Wohnungseigentum bedarf es des schriftlichen Einverständnisses aller Miteigentümer der Liegenschaft, wobei ergänzende Vertragsauslegung ergibt, daß die Vertragspartner des Wohnungseigentümers auf ihre aus dem Miteigentum erfließenden Nutzungsrechte und Verfügungsrechte bezüglich des Wohnungseigentumsobjektes verzichten und diese Rechte dem Wohnungseigentümer abtreten.OGH 5 Ob 492/97g, 24.02.1998

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0109175 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 11.

OGH 5 Ob 190/19f, 20.02.2020, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1120
ABGB § 1394
Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete
MRG § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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