OGH 5 Ob 32/22z

Das Höchstgericht überprüft auch im Außerstreitverfahren nur Rechtsfragen und offenkundige Fehler, die aus dem Akt hervorgehen. Ob die Beweise richtig gewürdigt wurden, können Sie dort nicht mehr aufgreifen. Auch die Frage, ob zusätzlich ein Sachverständiger nötig gewesen wäre, gehört zur Beweiswürdigung und wird nicht überprüft.

Die Abrechnung muss die einzelnen Geschäfte so darstellen, dass Vertragspartner und Leistung erkennbar sind, und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass Sie sie in einer übersichtlichen Belegsammlung leicht finden. Betriebskosten sind einzeln mit Beleg auszuweisen; eine Gesamtsumme genügt nur bei mehreren kleinen Beträgen für dieselbe Sachposte. Auch Tilgungen, Rücklage, Zinsen, Verwaltungskosten und Erträge sind zahlenmäßig auszuweisen, Abkürzungen müssen verständlich sein.

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

Die Eigentümergemeinschaft ist nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft rechtsfähig. Nur dort kann sie Rechte erwerben, Verpflichtungen eingehen sowie klagen und geklagt werden. Geht es nicht um die Verwaltung, etwa bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung, müssen Sie die Eigentümer selbst in Anspruch nehmen.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Gewinnen Sie als Wohnungseigentümer einen Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft, muss diese Ihnen die Kosten ersetzen. Diese Kosten sind aber Aufwendungen der Liegenschaft und werden auf alle Miteigentümer aufgeteilt. Auf Ihren Anteil entfällt daher ein Teil dieser Kosten, den Sie selbst tragen.

Als Wohnungseigentümer hatten Sie schon immer einen Anspruch darauf, dass die Abrechnung richtig gelegt wird; früher konnten Sie ihn nur mit einer Klage durchsetzen. Dass die jährliche Abrechnung nicht nur ordentlich, sondern auch richtig zu legen ist, wurde nur klargestellt. Seit 1. Jänner 2000 können Sie das im Verfahren außer Streitsachen überprüfen lassen, auch für frühere Zeiträume, soweit die Ansprüche nicht verjährt sind.

Es genügt nicht mehr, dass die Abrechnung in sich schlüssig, rechnerisch richtig, vollständig und plausibel ist. Sie muss auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Verhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen, und ihr Ergebnis muss das tatsächlich Geschuldete sein. Fragen der inhaltlichen Richtigkeit können Sie daher im Verfahren außer Streitsachen klären lassen.