OGH 5 Ob 207/21h

Für alle Formen der Gemeinschaft gelten die allgemeinen Regeln über gemeinschaftliches Eigentum, soweit nichts anderes vereinbart oder eigens geregelt ist. Das gilt etwa für Wohnungseigentum und für das Verhältnis von Miteigentümern. Sinngemäß gelten sie auch, wenn mehrere gemeinsam gemietet haben oder ein Wohnrecht teilen.

Nein, das Gesetz sieht die Verwaltung durch die Eigentümer selbst als Normalfall an; ein bestellter Verwalter ist die Ausnahme. Selbstverwaltung bedeutet dabei die gemeinsame Verwaltung durch alle. Übernehmen einzelne Eigentümer nur bestimmte Aufgaben, werden sie dadurch nicht zu Verwaltern.

Ja. Der Verwalter des gemeinsamen Gutes handelt als Bevollmächtigter aller Miteigentümer, also auch jener, die bei seiner Bestellung überstimmt wurden. Das gilt ebenso für einen vom Gericht bestellten Verwalter.

Beim gemeinsamen Wohnungseigentum von Ehepartnern sind die Anteile untrennbar und teilen dasselbe rechtliche Schicksal. Deshalb müssen die Ehepartner eine darauf gestützte Klage gemeinsam einbringen, sie können nur zusammen auftreten.

Wird über eine Vorfrage wie die Zuständigkeit oder die Zulässigkeit des Rechtswegs gesondert verhandelt, liegt ein eigener Zwischenstreit vor. Dessen Kosten hängen nicht vom Ausgang der Hauptsache ab und werden sofort zugesprochen. Entscheidet das Gericht von sich aus, ohne dass jemand einen solchen Einwand erhoben hat, gilt das nicht.

Ja. Hebt das Berufungsgericht das Urteil samt dem Verfahren auf und weist es Ihren Einspruch gegen den Zahlungsbefehl zurück, können Sie dagegen ein Rechtsmittel erheben. Denn damit wird Ihnen der Rechtsschutz endgültig verweigert. Die Gegenseite darf dazu Stellung nehmen.

Die Eigentümergemeinschaft ist nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft rechtsfähig. Nur dort kann sie Rechte erwerben, Verpflichtungen eingehen sowie klagen und geklagt werden. Geht es nicht um die Verwaltung, etwa bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung, müssen Sie die Eigentümer selbst in Anspruch nehmen.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Sieht ein Beschluss nach außen wie ein gültiger Mehrheitsbeschluss aus, müssen Sie ihn innerhalb der Frist anfechten. Tun Sie das nicht, bleibt er trotz seines Mangels wirksam. Nur wenn gar kein solcher Anschein besteht, etwa wenn eine Minderheit unter Ausschluss der Mehrheit entschieden hat, ist der Beschluss von vornherein unwirksam.

Bildet der Mehrheitseigentümer den Willen der Gemeinschaft durch seine Erklärung allein und wird das als Beschluss bekanntgemacht, läuft dadurch eine Frist. Sie müssen sich dagegen zunächst mit den Regeln über die Anfechtung von Beschlüssen wehren.

Die gesetzlichen Regeln über die Vertretung der Eigentümergemeinschaft sind im Grundsatz abschließend. Sie schließen es aber nicht aus, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine dritte Person oder einen Wohnungseigentümer für ganz bestimmte, eng begrenzte Aufgaben bevollmächtigt. Ohne diese Möglichkeit wäre die vom Gesetz vorgesehene Selbstverwaltung gar nicht durchführbar.

Hebt das Berufungsgericht das Verfahren als nichtig auf und weist es Ihre Klagebeantwortung als verspätet zurück, können Sie dagegen ein Rechtsmittel erheben. Diese Möglichkeit besteht, obwohl sie im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen ist.