OGH 5 Ob 174/21f

Ob ein bestimmtes Verhalten als unleidlich gilt und deshalb eine Kündigung rechtfertigt, hat keine grundsätzliche Bedeutung. Diese Frage entscheiden die Vorinstanzen; der Oberste Gerichtshof befasst sich damit im Regelfall nicht.

Ein unleidliches Verhalten liegt vor, wenn das friedliche Zusammenleben über längere Zeit oder durch häufige Wiederholungen gestört wird.

Entscheidend sind die örtlichen und persönlichen Verhältnisse und die im Haus gewohnten Umgangsformen. Es zählt also, was in diesem Haus üblicherweise noch zulässig ist. Nicht das persönliche Empfinden einzelner Nachbarn gibt den Ausschlag, sondern ob das Verhalten nach allgemeiner Anschauung geeignet ist, den Mitbewohnern das Wohnen zu verleiden.

Diesen Beweis müssen Sie als gekündigter Mieter erbringen. Wenden Sie ein, der Vermieter habe seinen Eigenbedarf selbst herbeigeführt, tragen Sie dafür die Beweislast.

Nein. Wer seinen Eigenbedarf selbst verschuldet hat, kann ihn nicht als Kündigungsgrund geltend machen. Das ist etwa der Fall, wenn der Hauseigentümer trotz bereits bekannten baldigen Eigenbedarfs eine andere Wohnung im Haus neu vermietet; liegen zwischen Vermietung und Bedarf mehrere Jahre, trifft ihn kein Vorwurf.

Nein. Das Gericht prüft zuerst, ob der Eigenbedarf besteht und dringend ist. Erst wenn das bejaht wird, kommt es zur Abwägung der beiderseitigen Interessen; die Frage des Eigenbedarfs darf nicht vorweg nach dem Ergebnis dieser Abwägung gelöst werden.

Für eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens muss das friedliche Zusammenleben längere Zeit oder wiederholt gestört sein, und zwar über das Maß hinaus, das unter den gegebenen Verhältnissen erfahrungsgemäß geduldet wird. Ein einzelner Vorfall genügt nur, wenn er schwer wiegt. Mehrere für sich genommen geringfügige Vorfälle können aber zusammen ausreichen.

Ihr Verhalten wird nicht in einzelne Vorfälle zerlegt, sondern als Ganzes beurteilt; dabei können auch länger zurückliegende Ereignisse einbezogen werden. Der Kündigungsgrund ist nicht auf bestimmte Verhaltensweisen wie Beschimpfungen, Drohungen oder Lärm beschränkt, sondern erfasst jedes Verhalten, das das friedliche Zusammenleben beeinträchtigt. Auch laufende Versuche, die Benützung auf nicht gemietete Räume oder Gegenstände auszudehnen, zählen dazu.

Eine Kündigung wegen Störung des friedlichen Zusammenlebens setzt voraus, dass die Störungen erheblich sind. Geringfügige Beeinträchtigungen reichen dafür nicht aus.

Sie als Mieter. Wollen Sie sich gegen eine Eigenbedarfskündigung damit wehren, dass der Vermieter seine Lage selbst verschuldet hat, müssen Sie das behaupten und beweisen.

Selbstverschuldet ist der Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Lage schuldhaft selbst herbeiführt — sei es durch aktives Tun, sei es, dass er eine Gelegenheit versäumt, seinen Bedarf anders als durch eine Kündigung zu decken. Es genügt bereits, dass der Bedarf vorhersehbar war.

Nein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass der Vermieter seine Notlage nicht selbst herbeigeführt hat und dass er ihr nur durch die Auflösung des Mietverhältnisses abhelfen kann. Wer eine Wohnung bewusst und in Kenntnis der Vermietung erwirbt, um eigene wirtschaftliche Interessen zu verfolgen, kann sich darauf nicht stützen. Ob der Eigenbedarf selbst verschuldet war, richtet sich nach dem Einzelfall.