Wann gilt eine gemietete Sache als brauchbar?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter, Geschäftsraummieter

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1966, zuletzt bestätigt am 13.08.2025 (58 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1966)

Als brauchbar ist die Bestandsache anzusehen, wenn sie eine solche Verwendung zulässt, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte gemacht wird, wobei eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen ist.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Beurteilung der Brauchbarkeit wirft, weil es dafür stets auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt, regelmäßig keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung auf.OGH 6 Ob 118/25h, 13.08.2025
Hier: Prüfung, ob ein Schuh-Einzelhandel in einer Filiale einen "Click & Collect"-Service betreiben muss.OGH 4 Ob 15/24w, 23.05.2024
Mietzinsrisiko des Hauptvermieters bei Untervermietung.OGH 9 Ob 98/22k, 31.05.2023
Hier: Beurteilung der Zumutbarkeit des Lüftungsverhaltens durch den Mieter.OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023
Umsatzrückgang eines Modegeschäfts außerhalb von Lockdown.OGH 9 Ob 84/21z, 30.06.2022

Alle 21 Ergänzungen anzeigen

Gastronomielokal: zumutbare Einrichtung eines Abhol- und Lieferservice.OGH 9 Ob 31/22g, 30.06.2022
Lassen sich hingegen Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen, hier also auf jene Betretungsverbote zurückführen, die anlässlich der COVID‑19-Pandemie verfügt wurden, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen.OGH 3 Ob 209/21p, 24.03.2022
Soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der COVID‑19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, sind diese dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant. Diese Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigung des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Die §§ 1096, 1104 f ABGB bilden daher keine Grundlage für eine allein darauf aufbauende Mietzinsminderung.OGH 3 Ob 209/21p, 24.03.2022
Die Mieterin ist nicht verpflichtet, den von ihr bezogenen Fixkostenzuschuss an die Klägerin herauszugeben.OGH 3 Ob 184/21m, 25.11.2021
Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so führt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID‑19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts im Sinn des § 1104 ABGB.OGH 3 Ob 184/21m, 25.11.2021
Das Gesetz stellt nicht auf eine Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts durch eine Einwirkung auf dieses selbst (zB Verseuchung mit Krankheitserregern), sondern auf eine (hier) pandemiebedingte, gemessen am Vertragszweck objektive Unbenutzbarkeit ab.OGH 3 Ob 184/21m, 25.11.2021
Grundsätzlich steht Schimmel der mittleren Brauchbarkeit entgegen.OGH 8 Ob 34/17h, 28.09.2017
Bei Vermietung einer Behindertenwohnung ist der Vermieter zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs zu einem mitvermieteten Balkon verpflichtet.OGH 3 Ob 185/15z, 14.10.2015
Steht fest, dass die stoffummantelten, nicht in Rohren verlegten Stromleitungen keinen wirkungsvollen und dauerhaft mit dem Hauptpotential verbundenen Schutzleiter aufwiesen und daher im Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung durch die Antragstellerin eine wesentliche Gesundheitsgefährdung darstellten, und die Herstellung von gefahrfreien Energieanschlüssen insgesamt einen Aufwand von 6.950,40 EUR erforderte, erfolgte die Einstufung der Wohnung in Kategorie D zu Recht. Keinesfalls kann aus dem Umstand, dass eine Schukosteckdose im Wohnzimmer sowie im Badezimmer (dort aber nicht auch der Lichtauslass) geerdet waren, auf die Ungefährlichkeit der gesamten Elektroanlage geschlossen werden.OGH 5 Ob 102/14g, 04.09.2014
Mangels anderer Vereinbarung wird bei der Übergabe (nur) die Brauchbarkeit des Bestandobjekts geschuldet.OGH 2 Ob 215/10x, 27.02.2012
Der Vermieter hat dem Mieter jenen Gebrauch und jene Nutzung zu gewährleisten, die ausdrücklich oder nach dem Zweck des Vertrags oder nach der Verkehrssitte bedungen sind.OGH 4 Ob 53/08k, 20.05.2008
Bei der Beurteilung der Brauchbarkeit kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalles an.OGH 2 Ob 265/04s, 25.11.2004
Auch die vom Beklagten behauptete Geruchsbelästigung durch einen etwa 60m entfernten Schweinestall ist zumindest größtenteils nicht geeignet, eine Mietzinsminderung oder garMietzinsbefreiung zu rechtfertigen.OGH 1 Ob 89/02y, 11.06.2002
Der Beklagte muss diese Lärmentwicklung durch den LKW-Verkehr auf einer vom Bestandobjekt etwa 100m entfernten Bundesstraße schon deshalb in Kauf nehmen, weil mangels anderer Vereinbarung eine "mittlere Brauchbarkeit" des Bestandobjekts zu Grunde zu legen und anzunehmen ist.OGH 1 Ob 89/02y, 11.06.2002
MöbellagerungOGH 4 Ob 584/78, 13.03.1979
§ 1096 ABGB gibt dem Mieter keinen Anspruch auf eine bestimmte Art der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten, hier von Trockenlegungsarbeiten.OGH 5 Ob 174/68, 10.07.1968

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021054 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 58.

OGH 6 Ob 118/25h, 13.08.2025, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 74/24a, 27.02.2025, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 118/24x, 05.12.2024, Fall aus Niederösterreich
OGH 4 Ob 32/24w, 19.11.2024, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 83/24y, 24.10.2024, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 121/23m, 26.06.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 15/24w, 23.05.2024, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 20/23s, 24.04.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 6 Ob 72/23s, 20.03.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 225/23a, 19.03.2024, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
Zivilprozessordnung (ZPO) § 502

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Brauchbarkeit trotz kleiner Mängel

Ist meine Wohnung trotz Mängeln als brauchbar anzusehen?

Ja, wenn sich die Mängel leicht beheben lassen. Mängel, die die Benützung zwar behindern, aber jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können, stehen der Brauchbarkeit nicht entgegen. Ob ein Aufwand ein größerer ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab; eine für alle Fälle passende Betragsgrenze gibt es nicht.

günstig für Vermieter Vereinbartes Maß der Brauchbarkeit

Können wir im Vertrag festlegen, wie brauchbar das Objekt sein muss?

Ja. Welches Maß an Brauchbarkeit geschuldet ist und in welchem Umfang Sie das Objekt benützen dürfen, können Sie mit dem Vermieter vereinbaren; auch der gesetzliche Anspruch auf Zinsminderung lässt sich vertraglich abändern. Ob das Objekt unbrauchbar ist, misst sich am vereinbarten Zweck und wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. War Ihnen als Gastwirt etwa ein Liefer- oder Abholservice zumutbar, blieb das Lokal teilweise brauchbar.