ABGB § 836

Eine gemeinsame Selbstverwaltung setzt voraus, dass Sie sich über alle Verwaltungsschritte einigen. Kommt diese Einigung nicht zustande, bleibt nur, einen Verwalter bestellen zu lassen.

Nein, das Gesetz sieht die Verwaltung durch die Eigentümer selbst als Normalfall an; ein bestellter Verwalter ist die Ausnahme. Selbstverwaltung bedeutet dabei die gemeinsame Verwaltung durch alle. Übernehmen einzelne Eigentümer nur bestimmte Aufgaben, werden sie dadurch nicht zu Verwaltern.

Bei Streit unter den Miteigentümern eines Hauses über die Person des Verwalters entscheidet die Mehrheit. An diesen Beschluss ist die Minderheit gebunden; er kann im Außerstreitverfahren nicht überprüft werden.

Mit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters endet die Selbstverwaltung durch die Eigentümer, und auch die Auswahl der Person wird ihnen vorweggenommen. Deshalb muss allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit gegeben werden, sich zur Zweckmäßigkeit der Bestellung und zur Eignung der vorgesehenen Person zu äußern. Das muss bereits in erster Instanz geschehen, weil später kein neues Vorbringen mehr zulässig ist.

Dann entscheidet das Gericht im außerstreitigen Verfahren. Das gilt, wenn über die Entfernung des bisherigen Verwalters gestritten wird und sich weder für seine Absetzung noch für sein Bleiben eine Mehrheit findet. Beruht die Bestellung dagegen auf einer Vereinbarung aller Miteigentümer, müssen Sie die Zustimmung der anderen im ordentlichen Verfahren erwirken.

Nein. Steht fest, dass ein Verwalter zu bestellen ist, entscheidet über seine Person die Mehrheit der Anteile, und die überstimmte Minderheit hat dagegen kein Rechtsmittel. Gewählt werden kann auch ein Miteigentümer selbst. Wem mehr als die Hälfte gehört, bildet allein diese Mehrheit; nur wenn gar keine Mehrheit zustande kommt, wählt das Gericht aus.

Ja. Ob für die gemeinsame Liegenschaft ein Verwalter bestellt wird, entscheidet die Mehrheit der Stimmen. Wer überstimmt wurde, kann dagegen nichts unternehmen. Anderes gilt nur, wenn der bisherige Verwalter ausnahmsweise für einen bestimmten Zweck vereinbart worden war.

Ja. Der Verwalter des gemeinsamen Gutes handelt als Bevollmächtigter aller Miteigentümer, also auch jener, die bei seiner Bestellung überstimmt wurden. Das gilt ebenso für einen vom Gericht bestellten Verwalter.

Grundsätzlich nicht. Lehnt die Mehrheit die Entfernung des Verwalters ab, können Sie als Minderheit deswegen nicht einfach das Gericht um Abhilfe anrufen. Ist der Verwalter selbst Miteigentümer und verhindert er seine sofortige Absetzung mit der eigenen Stimme, steht den übrigen Miteigentümern aber ein Antrag auf Abberufung aus wichtigem Grund offen.

Nein. Wurde der Verwalter nicht für einen besonderen, über die gewöhnliche Verwaltung hinausgehenden Zweck bestellt, kann die Mehrheit ihn gegen einen anderen austauschen. Die Minderheit kann dagegen nichts unternehmen.

Die Verwaltung fällt an alle Miteigentümer gemeinsam zurück. Die Hausverwaltung beruht auf einem Auftrag mit Vollmacht, und die Mehrheit kann den Verwalter jederzeit abberufen oder auswechseln; seine Vertretungsmacht endet damit. Ein früherer Zustand, etwa die Vollmacht eines vorherigen Verwalters, lebt dadurch nicht wieder auf.

Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das Haus befindet. Das gilt allgemein für gerichtliche Handlungen im Außerstreitverfahren, die Liegenschaften betreffen und auf einen eigenen Antrag hin vorzunehmen sind.

Ja, im Regelfall. Geht es im Kern um die Gestaltung gemeinsamer Angelegenheiten, ist ein Miteigentümer vom Stimmrecht auch dann nicht ausgeschlossen, wenn eigene Interessen jenen der Gemeinschaft zuwiderlaufen könnten. Das gilt besonders für die Abstimmung darüber, ob ein Miteigentümer zum Verwalter bestellt oder wieder abberufen wird.

Verwaltet ein Miteigentümer die Liegenschaft, kann er seine sofortige Abberufung mit seiner eigenen Stimme verhindern, wenn ihm die Mehrheitsverhältnisse das erlauben. Die übrigen Miteigentümer können ihn dann aber gemeinsam bei Gericht aus wichtigem Grund abberufen lassen. Wer dabei nicht mitantragen will, wird als weiterer Gegner in das Verfahren einbezogen.

Ja. Wer zum Verwalter der gemeinsamen Sache bestellt wurde, bleibt es bis zu seiner Enthebung, und diese erfolgt nach denselben Regeln wie die Bestellung. Die Bestellung wirkt auch gegenüber demjenigen, der später einen Anteil erwirbt.