OGH 5 Ob 120/22s

Ja, wenn das nicht offenkundig ist. Ein Verfahrensfehler des Berufungsgerichts hilft Ihnen nur, wenn er überhaupt geeignet war, zu einer unrichtigen Entscheidung zu führen. Diese Bedeutung müssen Sie in Ihrem Rechtsmittel aufzeigen; das gilt auch im Verfahren außer Streitsachen.

Ein Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz begründet ein Rechtsmittel nur, wenn er ganz allgemein geeignet war zu verhindern, dass die Sache erschöpfend erörtert und gründlich beurteilt wird. Andere Verstöße bleiben folgenlos.

Grundsätzlich können Sie Fehler der ersten Instanz, die das Berufungsgericht nicht anerkannt hat, nicht nochmals vorbringen. Anders ist es, wenn das Berufungsgericht Ihre Rüge wegen falscher Anwendung von Verfahrensregeln gar nicht behandelt hat. Dann liegt bereits ein eigener Fehler des Berufungsverfahrens vor, den Sie bekämpfen können.

Bringen Sie in der Berufung vor, dass dem ersten Gericht ein Verfahrensfehler unterlaufen ist, muss sich das Berufungsgericht damit befassen. Übergeht es diesen Punkt, leidet das Berufungsverfahren selbst an einem Mangel.

Der Hausverwalter wird durch sein Honorar für alles bezahlt, was zur gewöhnlichen Erhaltung und Verwaltung des Hauses gehört. Dazu zählt auch der Abschluss von Mietverträgen, dafür darf er von Ihnen als Mieter kein Entgelt verlangen. Nur wenn er darüber hinaus wie ein Immobilienmakler tätig wird und mit Ihnen ein solcher Vertrag zustande kommt, schulden Sie eine Provision.

Eine gemeinnützige Bauvereinigung deckt mit dem Pauschale für die Verwaltungskosten auch das ab, was üblicherweise mit einer Neu- oder Weitervermietung zusammenhängt, insbesondere die Errichtung des Vertrages. Verlangt sie dafür zusätzlich Geld, können Sie es in einem außerstreitigen Verfahren zurückfordern. Das gilt nicht, wenn dafür eine Leistung erbracht wurde, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgeht.

Nur die im Gesetz aufgezählten Ausgaben dürfen als Betriebskosten verrechnet werden. Bei einer Rattenplage zählen die Kosten der Vertilgung selbst dazu, etwa das Auslegen von Ködern durch eine befugte Firma. Die Behebung der Bauschäden, die die Tiere angerichtet haben, gehört dagegen zur Erhaltung des Hauses.

Nein. Die Liste der Betriebskosten ist abschließend, und Vereinbarungen zu Ihren Lasten sind unwirksam. Verrechnet werden dürfen nur Kosten, die regelmäßig wiederkehren, also laufende Kosten des Hausbetriebs.

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

Eine gemeinnützige Bauvereinigung darf für ihre Verwaltungskosten nur einen Betrag verlangen, der sparsam, wirtschaftlich und zweckmäßig ist. Auch die Arbeiten rund um die Beendigung eines Miet- oder Nutzungsvertrages gehören zu diesen Verwaltungskosten. Eine Vereinbarung, die darüber hinausgeht, ist unwirksam.

Als Schädlinge, deren Bekämpfung über die Betriebskosten verrechnet werden darf, gelten nur Tiere. Pflanzliche Organismen und Viren zählen nicht dazu. Die Kosten der Beseitigung von Schimmel oder Hausschwamm dürfen daher nicht auf alle Mieter eines Hauses aufgeteilt werden.

Seit dem Wegfall der Hausbesorgerregelung heißt dieser Posten Hausbetreuung. Er umfasst die Reinhaltung und Wartung der allgemein benützten Teile des Hauses, die Beaufsichtigung des Hauses und die Betreuung der Gehsteige samt Schneeräumung. Die Kosten einer telefonischen Rufbereitschaft zählen nicht zur Beaufsichtigung.

Aufwendungen für die Hausbetreuung dürfen nur in zwei Grenzen auf Sie überwälzt werden. Zum einen muss der Betrag angemessen sein. Zum anderen dürfen nur Entgelte und Kosten für Arbeiten verrechnet werden, die zur Hausbetreuung im Sinn der früheren Aufgaben eines Hausbesorgers gehören.

Die Kosten einer vorbeugenden mikrobiologischen Untersuchung des Kaltwassers auf Legionellen zählen nicht zu den Betriebskosten. Sie sind weder Wassergebühren oder Kosten der Überprüfung der Wasserleitung noch Kosten der Schädlingsbekämpfung. Auch als Verwaltungs- oder Hausbetreuungskosten dürfen sie Ihnen nicht verrechnet werden.