OGH 5 Ob 103/19m

Ob eine ausländische Einrichtung rechtlich entstanden ist und ob sie noch besteht, richtet sich nach dem Recht des Ortes, an dem sie ihren Sitz hat. Österreichische Gerichte beurteilen das also nicht nach österreichischem Recht.

Ja. Ihr Vertragspartner schuldet Ihnen Sorgfalt, Aufmerksamkeit und Rücksicht nicht nur bei der eigentlichen Leistung, sondern bei jedem Verhalten, das mit der Abwicklung des Vertrags zusammenhängt. Durch den Vertrag bekommt jede Seite mehr Einfluss auf die Sphäre der anderen, und dieser erhöhten Gefahr entspricht ein erhöhter Schutz.

Wird das Haus verkauft, tritt der neue Eigentümer in die Stellung des bisherigen Vermieters ein. Ihm gegenüber haben Sie dieselben Rechte und Pflichten wie zuvor.

Forderungen aus dem geschäftlichen Verkehr verjähren in drei Jahren. Diese Regel ist bewusst weit gefasst und soll beinahe den gesamten geschäftlichen Verkehr erfassen. Betriebe müssen ihre Forderungen daher grundsätzlich binnen drei Jahren geltend machen.

Die Verjährung beginnt grundsätzlich in dem Zeitpunkt, in dem das Recht zuerst hätte ausgeübt werden können. Das ist der Zeitpunkt, ab dem der Geltendmachung kein rechtliches Hindernis mehr entgegensteht, etwa weil die Forderung fällig geworden ist.

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

Bestreiten Sie einzelne Posten der Betriebskostenabrechnung, wird geprüft, ob diese Kosten tatsächlich angefallen sind. Geprüft wird außerdem, ob die dahinterstehenden Leistungen bei ordentlicher Hausverwaltung üblich sind und ob das verrechnete Entgelt im Rahmen des üblichen Preisniveaus bleibt.

Er muss sie zuerst rechtzeitig fällig stellen. Werden die Bewirtschaftungskosten nicht binnen eines Jahres unter Vorlage der Rechnungen geltend gemacht, können sie später nicht mehr gefordert werden; diese Frist läuft ab der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter. Wurden sie fristgerecht geltend gemacht, kann er sie danach noch innerhalb der Verjährungsfrist von Ihnen einfordern.

Eine Betriebskosten- oder Abgabenschuld ist spätestens dann fällig, wenn der Vermieter sie selbst zahlen muss. Ist kein Zeitpunkt vereinbart und sagt auch kein Gesetz etwas dazu, entscheidet die Natur der Leistung; sonst tritt die Fälligkeit mit der Mahnung ein. Meist ist die Rechnungslegung an den Vermieter der maßgebliche Zeitpunkt.

In die Betriebskostenabrechnung eines Jahres gehören jene Beträge, die beim Vermieter in diesem Jahr fällig geworden sind. Wann er tatsächlich gezahlt hat, ist nicht entscheidend. Fallen Fälligkeit und Zahlung in verschiedene Jahre, zählt die Fälligkeit.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Eine Maßnahme gilt in der Regel nur dann als Erhaltung, wenn die Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit eingeschränkt ist, ein Mangel besteht oder zumindest Schäden drohen. Eine Verbesserung kann dabei mitgeschehen, ohne dass es sich schon um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt.

Drei Jahre. Forderungen eines Energieversorgungsunternehmens aus der Lieferung von Energie verjähren kurz. Dasselbe gilt für das Netzbereitstellungsentgelt und für das Netznutzungsentgelt.

Drei Jahre. Für Forderungen auf das Netznutzungsentgelt gilt dieselbe kurze Verjährungsfrist wie für Energielieferungen. Deshalb verjährt auch Ihr Anspruch auf Rückzahlung eines zu Unrecht gezahlten Betrags in drei Jahren.

Nein. Eine Forderung, die gegenüber dem Vermieter bereits verjährt ist, darf er nicht auf Sie als Mieter überwälzen.