OGH 3 Ob 85/15v

Das Mietrechtsgesetz weist viele Streitigkeiten dem Verfahren außer Streitsachen zu. Es bleibt aber dabei, dass alles, was nicht ausdrücklich oder wenigstens eindeutig schlüssig dorthin verwiesen ist, mit Klage auf dem streitigen Weg zu erledigen ist.

Hebt der Oberste Gerichtshof eine Entscheidung auf und schickt die Sache zurück, legt er dabei seine Rechtsansicht fest. An diese Ansicht ist er in derselben Sache später selbst gebunden. Sie können sich also darauf verlassen, dass er die Frage im selben Verfahren nicht anders beantwortet.

Im Zweifel gehört Ihr Fall in das gewöhnliche Gerichtsverfahren mit Klage. Nur wenn ein Gesetz ihn ausdrücklich oder eindeutig einem besonderen Verfahren zuweist, gilt etwas anderes. Entscheidend ist, womit Ihr Anspruch inhaltlich zusammenhängt und was den Kern Ihres Begehrens bildet.

Der Ersatzanspruch für Nachteile aus geduldeten Bauarbeiten setzt weder Rechtswidrigkeit noch ein Verschulden voraus. Es gelten dieselben Regeln wie bei einer Schädigung durch mehrere: Lassen sich die Anteile nicht bestimmen oder war jeder Beitrag für den ganzen Schaden ursächlich, haften alle für den gesamten Schaden. Der umbauende Mieter haftet daher für den ganzen Vermögensnachteil aus den Bauarbeiten.

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

Ist das Mietobjekt mangelhaft und dadurch nicht wie vereinbart brauchbar, ist der Mietzins schon von Gesetzes wegen gemindert. Sie müssen dafür weder eine eigene Erklärung abgeben noch auf Minderung klagen.

Nein. Ist das Objekt ganz oder teilweise unbrauchbar, sinkt der Zins von Gesetzes wegen, und zwar unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Haben aber Sie den Gebrauchsnutzen schuldhaft vereitelt oder müssen Sie für den Schaden einstehen, steht Ihnen die Minderung nicht zu.

Nein. Verhandelt das Gericht zwei Verfahren gemeinsam, bleiben es rechtlich zwei getrennte Sachen. Ob Sie ein Rechtsmittel erheben dürfen, wird deshalb für jeden Anspruch gesondert geprüft.

Nein. Auch wenn zwei Verfahren gemeinsam verhandelt und gemeinsam entschieden werden, bleiben die Streitwerte getrennt. Für die Frage, ob Sie ein Rechtsmittel erheben dürfen, zählt allein der Wert der einzelnen Rechtssache.

Nein. Hebt ein höheres Gericht eine Entscheidung auf und gibt es dabei eine Rechtsansicht vor, bindet diese nur jenes Verfahren, zu dem sie ergangen ist. Wird später ein weiteres Verfahren dazu verbunden, erstreckt sich die Bindung nicht darauf.

Werden mehrere Verfahren gemeinsam verhandelt und gemeinsam entschieden, ändert das nichts daran, ob Sie ein Rechtsmittel erheben dürfen. Jede Sache bleibt für die Frage des Rechtsmittels eigenständig. Die Zusammenlegung dient nur der Vereinfachung.

Ein Verzicht auf den Anspruch erledigt die Sache endgültig und muss deshalb eindeutig erklärt werden. Die Zustimmung zu einer Klagsrücknahme ohne Anspruchsverzicht kann dagegen auch stillschweigend erteilt werden. Dafür genügt, dass der Beklagte von der Zurückziehung erfuhr und es dabei bewenden ließ.

Ja, aber nur zu den Fragen, die noch offen sind. Wurde ein Streitpunkt bereits abschließend erledigt, dürfen Sie ihn auch mit neuen Behauptungen und Beweisen nicht wieder aufrollen. In diesem Rahmen können Sie sogar einen Einwand nachholen, den Sie im ersten Durchgang unterlassen haben.

Hat das Rechtsmittelgericht bei der Aufhebung bestimmte Fragen auf Grundlage des Sachverhalts bereits abschließend entschieden, können diese auch mit neuen Tatsachen nicht mehr in Zweifel gezogen werden. Abschließend erledigte Streitpunkte dürfen im fortgesetzten Verfahren nicht mehr aufgerollt werden.

Wird ein Urteil aufgehoben, weil zu einem bestimmten Punkt Feststellungen fehlen, betrifft die Aufhebung nur diesen Teil des Verfahrens und des Urteils. Im zweiten Rechtsgang ist die Verhandlung auf diesen Teil zu beschränken. Dahinter steht der Gedanke, das Verfahren nicht unnötig auszuweiten.

Hebt der Oberste Gerichtshof die Urteile wegen fehlender Feststellungen auf und verweist die Sache zurück, wird das Verfahren so fortgesetzt, als hätte bereits das Berufungsgericht aufgehoben. Im fortgesetzten Verfahren dürfen Sie daher unbeschränkt neues Vorbringen erstatten. Ausgenommen ist nur der Fall der Verschleppungsabsicht.

Ja, zu den aufgehobenen Teilen. Dort haben Sie alle Rechte wie in einem gewöhnlichen erstinstanzlichen Verfahren und dürfen auch eine inzwischen eingetretene Änderung der Lage geltend machen. Abschließend erledigte Streitpunkte können Sie aber nicht wieder aufrollen.

Hebt das Berufungsgericht das Urteil auf, weil erhebliche Tatsachen in erster Instanz nicht erörtert wurden, ist das Verfahren wieder in dem Stand wie vor dem Schluss der Verhandlung erster Instanz. Sie haben daher alle Befugnisse wie damals und können sich auch auf eine inzwischen eingetretene Änderung der Sachlage berufen.

Weicht ein Gericht von einer Rechtsansicht ab, an die es der Oberste Gerichtshof gebunden hat, gefährdet das die Rechtssicherheit. Hängt die angefochtene Entscheidung davon ab, liegt darin eine erhebliche Rechtsfrage, die ein Rechtsmittel zulässig macht.

Geht es um die Kündigung oder die Räumung einer Wohnung oder um den Bestand des Vertrags, hängt der Weg zum Obersten Gerichtshof nicht vom Streitwert ab. Das gilt auch für Ansprüche, über die im selben Verfahren mitentschieden wird, etwa rückständigen Mietzins. Diese Fragen hängen so eng zusammen, dass sie gleich behandelt werden.

Wenn Sie die rechtliche Beurteilung bekämpfen, prüft das Gericht sie grundsätzlich nach allen Richtungen. Stützt sich die Entscheidung aber auf mehrere voneinander unabhängige Tatsachen und wenden Sie sich nur gegen eine davon, bleiben die anderen unangetastet.

Wird das Rechtsmittelgericht in der Rechtsfrage überhaupt angerufen, prüft es die angefochtene Entscheidung nach allen Richtungen. Es ist dabei nicht auf die von Ihnen genannten Punkte beschränkt.

Ja. Es kommt allein darauf an, dass Sie den nachteiligen Eingriff in Ihr Mietrecht dulden mussten. Weder ein Verschulden noch ein rechtswidriges Verhalten ist nötig, und es spielt keine Rolle, wem die Arbeiten Vorteile bringen. Ersetzen muss der, dem die Arbeiten zuzurechnen sind.

Ja, aber nur dort, wo keine gesetzlichen Mietzinsgrenzen gelten. Übernehmen Sie als Mieter die Instandhaltung, gilt das als zulässig vereinbartes zusätzliches Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, kann die Erhaltungspflicht des Vermieters dagegen nicht im Voraus abbedungen werden.

Wurde die Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes getroffen, wird sie weiterhin nach den damals geltenden Vorschriften beurteilt. Das gilt, soweit die Übergangsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes nichts anderes anordnen.

Ständig eindringendes Wasser im Mauerwerk ist ein ernster Schaden des Hauses; seine Behebung gehört zur Erhaltung und ist von der Gemeinschaft zu tragen. Dazu zählen auch die dabei nötigen Nacharbeiten in den einzelnen Objekten, etwa Verputz und Malerei. Rein optische Mängel, die bloßes Ausmalen erfordern, zahlen Sie selbst.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.

Gibt es in Ihrer Gemeinde eine Schlichtungsstelle für Mietsachen, ist der Weg zum streitigen Gericht zunächst nicht zulässig; das Gericht weist die Klage zurück und deutet sie nicht um. Hat es die Sache dennoch in das außerstreitige Verfahren überwiesen und wurde das nicht bekämpft, bleibt es dabei. Die Schlichtungsstelle muss dann nicht mehr angerufen werden.

Nein, nur so weit. Gebunden ist das Gericht an jene Rechtsansicht im Aufhebungsbeschluss, die für die Aufhebung tatsächlich maßgebend war. Andere Ausführungen binden es nicht.

Nein. Zwingend ist die Erhaltungspflicht des Vermieters innerhalb der Wohnung nur bei ernsten Schäden des Hauses. Sonstige Arbeiten, die nötig wären, um die Wohnung brauchbar zu machen, fallen nicht darunter; die reine Oberflächengestaltung wie Ausmalen oder Tapezieren ist auch bei hohen Kosten nie Sache des Vermieters. Für die allgemeinen Teile des Hauses gilt das nicht.

Eine Bindung an eine frühere Entscheidung über eine Verfahrensvoraussetzung setzt nicht voraus, dass diese ausdrücklich im Spruch bejaht wurde. Auch die Verneinung in der Begründung allein kann rechtskräftig werden und ein späteres Gericht binden.

Wird im Räumungsverfahren gesondert über die Höhe des Mietzinsrückstandes entschieden, kann diese Entscheidung angefochten werden. Voraussetzung ist, dass der Streitwert über der maßgeblichen Grenze liegt. Dann steht der außerordentliche Weg zum Obersten Gerichtshof offen.

Ja, soweit es die aufgetragenen Erhaltungsarbeiten nach Art und Umfang nötig machen. Der Aufwand für Vor- und Nacharbeiten, den Ihnen der Vermieter zu ersetzen hat, umfasst auch das Entfernen Ihrer Einrichtung aus dem Objekt und das spätere Wiedereinbringen.

Nein. Seit 1. Oktober 2006 gehört die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, die vom Mietgegenstand ausgehen, zwingend zu den Pflichten des Vermieters. Das gilt auch für ältere Verträge, in denen früher zulässigerweise etwas anderes vereinbart worden war. Solche Vereinbarungen sind in diesem Umfang unwirksam geworden.

Ja, das kann sein. Musste der Vermieter Arbeiten durchführen, die zu seiner Erhaltungspflicht gehören, und ließ er diese über Monate nicht fertigstellen, gehören die Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung zu jenen Nachteilen, die er Ihnen abzugelten hat.