OGH 6 Ob 101/18y

Sie dürfen sich bei der Ausführung einer Revision nicht damit begnügen, auf Ausführungen in einem anderen Schriftsatz zu verweisen, etwa auf Ihre Berufung.

Entscheidungen, die nur den Einzelfall betreffen, prüft der Oberste Gerichtshof nur, wenn dem Gericht ein grober Fehler bei der Auslegung des Gesetzes unterlaufen ist. Wo das Gesetz eine Entscheidung nach billigem Ermessen verlangt, greift er nur bei einer eklatanten Überschreitung dieses Ermessens ein.

Ständig eindringendes Wasser im Mauerwerk ist ein ernster Schaden des Hauses; seine Behebung gehört zur Erhaltung und ist von der Gemeinschaft zu tragen. Dazu zählen auch die dabei nötigen Nacharbeiten in den einzelnen Objekten, etwa Verputz und Malerei. Rein optische Mängel, die bloßes Ausmalen erfordern, zahlen Sie selbst.

Sanierungsarbeiten an der Feuermauer gelten nicht als Änderung an Ihrer Wohnung, sondern als ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft. Sie fallen damit in den Bereich der Verwaltung, auch soweit sie bauliche Änderungen umfassen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen.

Nein. Zeigt sich nach Begründung von Wohnungseigentum, dass das Haus schwere statische Mängel hat, löst das die Gemeinschaft nicht auf. Die notwendige Sanierung zählt zur Erhaltung und damit zur ordentlichen Verwaltung, über die die Mehrheit beschließen kann. An einen gültigen Mehrheitsbeschluss ist auch die Minderheit gebunden, und die Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen.

Für Einrichtungen im Bereich Ihres Zubehörs zur Eigentumswohnung, die nur Ihnen dienen, müssen Sie selbst für die Erhaltung sorgen. Die Gemeinschaft ist nur zuständig, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt oder die Einrichtung eine Aufgabe für das ganze Haus oder andere Objekte erfüllt.

Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gelten kraft Gesetzes als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Haus betreffen. Dazu zählen das Aufbringen eines äußeren Vollwärmeschutzes und der Einbau neuer Fenster.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Weil der Begriff der Erhaltung weit verstanden wird, können Sie als einzelner Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen. Voraussetzung ist nur, dass die Mehrheit oder der Verwalter untätig bleibt, wobei auch eine mehrheitliche Ablehnung als Untätigkeit gilt. Das Gericht trägt die Arbeiten dann in angemessener Frist auf und berücksichtigt dabei Dringlichkeit, Kosten und Finanzierbarkeit.

Seit 2009 kann eine mündliche Berufungsverhandlung nicht mehr beantragt werden, das Gericht beraumt sie nur bei Bedarf von sich aus an, etwa wenn der Fall besonders schwierig ist. Diese Regelung verstößt weder gegen das Recht auf ein faires Verfahren noch gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs.

Ob eine Berufungsverhandlung im Einzelfall nötig ist, liegt im Ermessen des Berufungsgerichts. Das gilt allgemein, also auch in Arbeits- und Sozialrechtssachen. Die Sonderregel dazu betrifft nur Verfahren über sehr kleine Beträge.

Es zählen nur Arbeiten, die schon zum Zeitpunkt der Übergabe notwendig waren, und nur solche, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen – kleine Arbeiten bleiben außer Betracht. Ob eine Rücklage vorhanden ist, spielt keine Rolle, weil deren Auffüllung Sie später überraschend belasten kann.