Kann ich als einzelner Wohnungseigentümer Reparaturen erzwingen?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Eigentümergemeinschaft

Weil der Begriff der Erhaltung weit verstanden wird, können Sie als einzelner Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen. Voraussetzung ist nur, dass die Mehrheit oder der Verwalter untätig bleibt, wobei auch eine mehrheitliche Ablehnung als Untätigkeit gilt. Das Gericht trägt die Arbeiten dann in angemessener Frist auf und berücksichtigt dabei Dringlichkeit, Kosten und Finanzierbarkeit.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 2001, zuletzt bestätigt am 25.07.2024 (24 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2001)

Durch den weiten ("dynamischen" oder "elastischen") Erhaltungsbegriff ist es zu einer Ausdehnung des Bereichs der ordentlichen Verwaltung im Sinne des § 14 Abs 1 Z 1 WEG zu Lasten der außerordentlichen Verwaltung im Sinne des § 14 Abs 3 WEG (Veränderungen/Verbesserungen) gekommen. Da § 13a Abs 1 Z 1 WEG auf § 14 Abs 1 Z 1 WEG verweist, bedeutet dies auch, dass der einzelne Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen kann. Voraussetzung ist lediglich die Untätigkeit der Mehrheit (oder des Verwalters), worunter nicht nur die Unterlassung einer Beschlussfassung, sondern auch die mehrheitliche Ablehnung einer Erhaltungsarbeit zu verstehen ist. Das Gericht hat dann die Durchführung der Arbeiten in einer angemessenen Frist aufzutragen; die "Angemessenheit" hängt hiebei von der Natur der beabsichtigten Maßnahme, der Dringlichkeit der Erhaltungsarbeit und dem damit zusammenhängenden Kostenaufwand ab. Das Gericht hat bei seiner Entscheidung aber auch ganz allgemein auf die Dringlichkeit und auf wirtschaftliche Aspekte wie die Finanzierbarkeit Bedacht zu nehmen. Fällt die Abwägung des Gerichtes für den Antragsteller negativ aus, so hat es bei der Zuständigkeit der Mehrheit für die Veranlassung von Erhaltungsarbeiten zu bleiben.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Allein der Umstand, dass die derzeitige Rücklage nicht ausreicht, die beabsichtigte Erhaltungsarbeit zu finanzieren, ist für die Verneinung der Finanzierbarkeit nicht entscheidend, weil Mittel für die erforderlichen Arbeiten auch durch Aufnahme eines Darlehens oder durch Vorschusszahlungen finanziert werden können.OGH 5 Ob 123/10i, 31.08.2010
Ist die Dringlichkeit einer Erhaltungsarbeit vertretbar verneint worden, ist der Antrag nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 abzuweisen und nicht etwa mit einer langen Leistungsfrist zu bewilligen.OGH 5 Ob 190/09s, 15.12.2009
Ein im Zuge eines Verfahrens nach § 30 Abs 1 WEG unter Beteiligung sämtlicher Wohnungseigentümer geschlossener Vergleich ist nichts anderes als ein Mehrheitsbeschluss. Ihm kommt weder Vollstreckbarkeit noch ein erhöhter Bestandschutz, weder gegen abweichende neuerliche Beschlussfassung noch gegen hinhaltenden Widerstand oder schlichte Untätigkeit der Mehrheit, zu.OGH 5 Ob 42/09a, 01.09.2009
Die Existenz eines älteren Mehrheitsbeschlusses über die begehrten Maßnahmen stellt auch dann kein Hindernis für einen Antrag nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG dar, wenn dieser Mehrheitsbeschluss nie formell widerrufen wurde. Erforderlich ist nur, dass die vom einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzenden Arbeiten unter dem Aspekt der Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit tatsächlich geboten sind.OGH 5 Ob 42/09a, 01.09.2009
Ob die Leistungsfrist für aufgetragene Arbeiten angemessen ist, richtet sich typischerweise nach den Umständen des Einzelfalls, namentlich nach dem Umfang der durchzuführenden Arbeiten und dem Zeitbedarf für eine gewissenhafte Ausführung.OGH 5 Ob 238/08y, 04.11.2008

Alle 15 Ergänzungen anzeigen

Ein Individualanspruch eines Minderheitseigentümers nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 besteht auch dann, wenn die Mehrheit die Durchführung der Arbeiten zwar beschlossen, aber unangemessen lange aufgeschoben hat. Daneben ist jedoch erforderlich, dass die vom einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzenden Arbeiten unter dem Aspekt der Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit auch tatsächlich geboten sind, ansonsten es bei der Zuständigkeit der Mehrheit für die Veranlassung und Durchführung der Erhaltungsarbeiten zu bleiben hat.OGH 5 Ob 243/08h, 04.11.2008
Hier: Störungsfreie, funktionsfähige, mit baubehördlichen Bestimmungen nicht im Widerspruch stehende Aufzugsanlage, die Personen lediglich hinauf befördert, nicht aber wieder herunter; Begehren auf Neuherstellung einer dem heutigen Stand entsprechenden Aufzugsanlage.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Ein solcher Mangel ist aber dann zu verneinen, wenn eine Gemeinschaftsanlage stets nur bestimmte Funktionen erfüllen konnte, die auch nach wie vor erfüllt werden können. Die Ergänzung dieser Funktion durch eine weitere Funktion der Anlage stellt, auch wenn dies bei Neuerrichtung dem ortsüblichen Zustand entsprechen würde, eine echte Verbesserung dar, die nur unter den Voraussetzungen des § 4 MRG durchsetzbar ist.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Neben anderen Kriterien, wie etwa dem der Wirtschaftlichkeit, muss stets eine Reparaturbedürftigkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit vorliegen, um überhaupt noch von einer Erhaltungsarbeit sprechen zu können.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Das bedeutet aber keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung der zu erhaltenden Hausteile und Anlagen, weil die Anpassung an den heutigen technischen Standard immer die Bejahung von Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit im Sinn einer Notwendigkeit der Arbeiten voraussetzt.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Durch diesen weiten Erhaltungsbegriff ist es insgesamt zu einer Ausdehnung des Bereichs der ordentlichen Verwaltung zu Lasten der außerordentlichen Verwaltung gekommen.OGH 5 Ob 92/08b, 14.05.2008
Ein wesentliches Kriterium für die Durchsetzbarkeit der von einem Wohnungseigentümer nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 begehrten Erhaltungsmaßen ist deren Dringlichkeit.OGH 5 Ob 116/07f, 22.01.2008
Um die dem einzelnen Wohnungseigentümer sonst eingeräumte Möglichkeit, den anderen Wohnungseigentümern eine „permanente Modernisierung" der Liegenschaft aufzuzwingen, zu vermeiden, ist dem Erhaltungsbegriff im Kontext des § 3 Abs 1 MRG und des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 ein restriktives Verständnis zu unterlegen. Das in Frage stehende Individualrecht sollte historisch dem Einzelnen lediglich Abhilfe gegen eine ihm geradezu unzumutbare Untätigkeit der Mehrheit im Hinblick auf die Erhaltung des Hauses bieten.OGH 5 Ob 116/07f, 22.01.2008
Hier: Kein Fenstertausch, wenn sich die Fenster nach einer Reparatur des Küchenfensters und der Durchführung der Wartungsarbeiten in einem technisch funktionstüchtigen Zustand befinden, der dem Stand der Technik im Einbauzeitpunkt entspricht. Die Anpassung an den heutigen technischen Standard erfordert die Bejahung von Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit der Erhaltungsarbeiten.OGH 5 Ob 203/07z, 02.10.2007
Bei Beurteilung der Frage, ob eine Erhaltungsarbeit der Mehrheit über Antrag eines Wohnungseigentümers im Sinne des § 13a WEG in Verbindung mit § 14 WEG aufzutragen ist, ist dem Gericht ein Beurteilungsspielraum eingeräumt.OGH 5 Ob 289/03s, 29.03.2004

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0116139 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 24.

OGH 5 Ob 203/23y, 25.07.2024, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 212/20t, 01.03.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 169/19t, 27.05.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 61/19k, 31.07.2019, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 40/18w, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 101/18y, 28.06.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 195/17p, 13.03.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 230/17k, 13.02.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/17b, 23.10.2017, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 5/17x, 23.01.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 28 · Ordentliche Verwaltung
WEG 2002 § 30 · Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Verwalter Grenzen des Einzelrechts gegen den Verwalter

Kann ich den Hausverwalter allein zu seinen Pflichten zwingen?

Nein, nur in bestimmten Fällen. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht nur jene Verwalterpflichten durchsetzen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Geht es um Anliegen, die alle Eigentümer gemeinsam betreffen, bleibt Ihnen nur, eine Abstimmung anzustoßen, damit die Mehrheit dem Verwalter eine Weisung erteilt.

günstig für Verwalter Minderheitsrechte gegen den Hausverwalter

Kann ich als einzelner Wohnungseigentümer alle Verwalterpflichten einklagen?

Nein. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie im Außerstreitverfahren nicht sämtliche allgemeinen Pflichten des Verwalters gegen ihn durchsetzen. Der Verweis im Gesetz ist enger zu verstehen, als sein Wortlaut vermuten lässt.