OGH 5 Ob 195/17p

Was ein Gericht entschieden hat, ergibt sich zuerst aus dem Spruch des Urteils. Erst wenn dieser unklar bleibt, werden die Begründung und der zugrunde liegende Antrag herangezogen. Was das Gericht gemeint haben mag, aber nicht deutlich ausgedrückt hat, zählt nicht; ebenso wenig, was sich die Parteien vorgestellt haben.

Für den Umfang der Vollstreckung ist in erster Linie der Spruch der Entscheidung maßgeblich, und die Vollstreckung hat sich streng an dessen Wortlaut zu halten. Ist der Spruch undeutlich, dürfen die Entscheidungsgründe zur Auslegung herangezogen werden.

Was ein Urteil genau anordnet, ergibt sich aus seinem Spruch. Ist dessen Tragweite unklar, wird die Begründung der Entscheidung zur Auslegung herangezogen.

Maßgeblich ist der jeweils ortsübliche Standard. Damit ist die Erhaltungspflicht nicht auf einen starren, alten Zustand beschränkt, sondern bildet eine Obergrenze, die sich den zeitlichen und örtlichen Vorstellungen von Komfort anpasst.

Nicht jede. Echte Verbesserungen können der Gemeinschaft nicht aufgebürdet werden, und dem Umfang von Sanierungen sind durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit Grenzen gesetzt. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen zählen dagegen zur Erhaltung, selbst wenn damit erstmals der mängelfreie Zustand hergestellt wird.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Weil der Begriff der Erhaltung weit verstanden wird, können Sie als einzelner Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen. Voraussetzung ist nur, dass die Mehrheit oder der Verwalter untätig bleibt, wobei auch eine mehrheitliche Ablehnung als Untätigkeit gilt. Das Gericht trägt die Arbeiten dann in angemessener Frist auf und berücksichtigt dabei Dringlichkeit, Kosten und Finanzierbarkeit.

Diesen Umbau zahlen Sie selbst. Werden gemeinsame Teile der Liegenschaft verändert, etwa durch einen Zubau, Umbau oder Neubau, und nützt das nur einem einzigen Mit- oder Wohnungseigentümer, trägt dieser die Kosten allein.

Eine Maßnahme gilt in der Regel nur dann als Erhaltung, wenn die Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit eingeschränkt ist, ein Mangel besteht oder zumindest Schäden drohen. Eine Verbesserung kann dabei mitgeschehen, ohne dass es sich schon um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt.

Ja, wenn die Arbeit dringend ist. Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie bei Gericht beantragen, dass Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden, auch wenn die Mehrheit dagegen ist. Entscheidend sind dabei vor allem die Dringlichkeit sowie die Kosten und die Finanzierbarkeit.

Erhaltungsarbeiten sind Sache der Eigentümergemeinschaft, die dabei vom Verwalter vertreten wird. Im Verfahren zwischen den Wohnungseigentümern kann das Gericht aber niemandem auftragen, die Arbeiten durchzuführen. Es ersetzt vielmehr den abgelehnten oder versäumten Mehrheitsbeschluss, und an diese Entscheidung ist der Verwalter gebunden.

Die Eigentümergemeinschaft. Geht es um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, die die Gemeinschaft beschlossen hat, ist allein sie berechtigt, diesen Beschluss im dafür vorgesehenen Verfahren durchzusetzen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann das nicht an ihrer Stelle tun.

Ja. Als Wohnungseigentümer können Sie dringende Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses bei Gericht durchsetzen, auch wenn im Wohnungseigentumsvertrag etwas anderes über die Kostentragung vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung betrifft nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander und steht Ihrem Antrag nicht entgegen.