Darf ich das Geschäft in meinem Lokal einfach umstellen?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Unternehmer, Hausverwalter

Ob eine Änderung die Zustimmung der anderen braucht, richtet sich zuerst nach der Widmung, die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegt. Gibt es keine besondere Widmung für einen bestimmten Geschäftszweig, ist eine Umstellung von Gegenstand oder Betriebsform erst dann genehmigungsbedürftig, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Ob das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.

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Ständige Rechtsprechung seit 2004, zuletzt bestätigt am 12.03.2026 (28 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2004)

Bei der Frage der Zulässigkeit einer Widmungsänderung ist zunächst auf die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegende Widmung abzustellen. Wenn keine spezielle Geschäftsraumwidmung zwischen den Mit-und Wohnungseigentümern getroffen wurde, ist die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform des im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens erst dann eine genehmigungsbedürftige Änderung, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Die Verkehrsüblichkeit ist eine Frage des Einzelfalls.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Bei einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung tritt das Kriterium der Verkehrsüblichkeit in den Hintergrund, es ist aber nicht völlig zu vernachlässigen.OGH 5 Ob 109/24a, 30.01.2025
Da die Ermittlung des Inhalts einer privatrechtlichen Einigung der Mit‑ und Wohnungseigentümer über die Widmung eines bestimmten Objekts nach den Bestimmungen der §§ 914 f ABGB bei in der Regel weitgehend objektiver Betrachtung zu erfolgen hat, kann insoweit, nicht allein, sondern nur als ein mögliches Auslegungskriterium, auch die Verkehrsüblichkeit für die Beurteilung mit herangezogen werden, ob eine vorgenommene oder beabsichtigte Änderung der Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts eine zustimmungs‑ bzw genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt oder nicht. Diese Frage der Verkehrsüblichkeit einer Nutzungsänderung wird dann im bisher geübten Sinn eines Vorher‑Nachher‑Vergleichs bei einer ganz unspezifischen Geschäftsraumwidmung eine nur untergeordnete, bei der Beurteilung der Reichweite besonders spezifischer Widmungen eine wichtigere, nie aber eine allein entscheidende Rolle spielen.OGH 5 Ob 105/16a, 25.08.2016
Spätere Widmungsänderungen können allenfalls konkludent die Zustimmung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer finden.OGH 5 Ob 210/13p, 20.05.2014
Hier: Zu Fremdenverkehrszwecken vorgenommene Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils 3 bis 7 Tagen stellt eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar.OGH 5 Ob 59/14h, 23.04.2014
Für die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen.OGH 3 Ob 158/11y, 08.11.2011

Alle 8 Ergänzungen anzeigen

Bei einer eigenmächtigen Widmungsänderung ist der vom beklagten Mieter des eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümers erhobene Einwand der mangelnden passiven Sachlegitimation wegen abgeleiteter Nutzungsrechte nicht zielführend.OGH 5 Ob 241/09s, 24.11.2009
Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers. Eine Änderung dieses Rechtszustands ist nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 WEG 2002 möglich. Steht also einem Mit- und Wohnungseigentümer nach dieser für die Abgrenzung der Eigentümerbefugnisse zwischen den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft maßgeblichen Eigentumsordnung das Recht zur Widmungsänderung nicht zu, müssen die übergangenen Mit- und Wohnungseigentümer eine solche nicht gegen sich gelten lassen.OGH 5 Ob 241/09s, 24.11.2009
Die Änderung eines im Geschäftslokal betriebenen Unternehmensgegenstands und seiner Betriebsform, also eine Widmungsänderung, stellt ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine diese ersetzenden Zustimmung des Außerstreitrichters einen Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer dar, wenn damit eine wesentliche Interessensbeeinträchtigung der anderen Miteigentümer verbunden ist.OGH 5 Ob 241/09s, 24.11.2009

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0119528 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

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Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 523
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 16 · Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts

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Die andere Seite

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