OGH 5 Ob 134/22z

Ein Urteil, das jemandem ganz allgemein etwas untersagt, reicht als Grundlage für die Zwangsvollstreckung nicht aus. Es muss genau festgelegt sein, welche Handlungen unterlassen werden müssen.

Ein Unterlassungsbegehren darf nicht allzu eng verstanden werden, weil sich unmöglich alle denkbaren Eingriffe im Voraus beschreiben lassen. Ein ausgesprochenes Verbot erfasst daher auch alle gleichen oder ähnlichen Verhaltensweisen.

In der Regel setzt eine vorbeugende Unterlassungsklage voraus, dass mit der Rechtsverletzung bereits begonnen wurde. Eine bloße Drohung reicht nur unter besonderen Umständen aus, nämlich wenn das Abwarten zu einem nicht wieder gutzumachenden Schaden führen würde. Ob eine Wiederholung droht, richtet sich danach, ob weitere Eingriffe ernstlich zu befürchten sind, wobei das Verhalten der Gegenseite zu berücksichtigen ist.

Ja. Für wichtige Veränderungen am gemeinsamen Gut braucht die Mehrheit gegen den Willen der Minderheit die Zustimmung des Gerichts. Hat sie ohne diese Zustimmung gehandelt, können Sie als überstimmter Miteigentümer verlangen, dass der Eingriff unterlassen und beseitigt wird. Vor der Beschlussfassung muss Ihnen außerdem Gelegenheit gegeben werden, sich zu äußern.

Nur wenn das Gericht die Rechtslage wesentlich verkannt hat und dabei ein unvertretbares Ergebnis herausgekommen ist. Dass auch eine andere Auslegung vertretbar wäre, genügt nicht. Dasselbe gilt für die Auslegung von Erklärungen und für die Frage, ob überhaupt eine Vereinbarung zustande kam.

Wenn Streit darüber entsteht, ob eine Änderung an einer Eigentumswohnung geduldet werden muss, entscheidet darüber der Richter im Außerstreitverfahren. Es ist also kein gewöhnlicher Zivilprozess zu führen.

Schon die Möglichkeit, dass Ihre Änderung schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt, verpflichtet Sie, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Gerichts einzuholen. Tun Sie das nicht oder setzen Sie sich über einen Widerspruch hinweg, handeln Sie eigenmächtig. Sie können dann im gewöhnlichen Gerichtsverfahren zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.

Ob Sie die Nutzung ändern dürfen, hängt davon ab, wofür das Objekt bisher gewidmet ist. Maßgeblich ist die Einigung der Eigentümer, nicht die bloße tatsächliche Nutzung. Auch eine baubehördliche Bewilligung sagt darüber nur indirekt etwas aus.

Grundsätzlich ist jede Wohnung für Wohnungseigentum geeignet, nicht aber eine Wohnung, deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Nutzung entgegensteht. Bei einer Wohnung, die der Unterbringung des Hausbesorgers dienen soll, ist das der Fall. Diese Widmung kann sich auch aus dem tatsächlichen Verhalten ergeben.

Verlangt das Gesetz für eine Vereinbarung die Schriftform, ist die ergänzende Auslegung der Urkunde durch den Zweck dieser Formvorschrift beschränkt. Was nicht in der Urkunde steht, kann daher nicht ohne Weiteres hineingelesen werden.

Ob eine Änderung die Zustimmung der anderen braucht, richtet sich zuerst nach der Widmung, die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegt. Gibt es keine besondere Widmung für einen bestimmten Geschäftszweig, ist eine Umstellung von Gegenstand oder Betriebsform erst dann genehmigungsbedürftig, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Ob das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wofür ein Wohnungseigentumsobjekt gewidmet ist, ergibt sich aus der Einigung der Wohnungseigentümer, meist aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Widmungen aus dem Baurecht oder der Raumordnung bestimmen die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht.