OGH 4 Ob 132/18t

Auch Mietrechte können vererbt werden. Für Wohnungen gibt es allerdings eigene Regeln über den Eintritt bestimmter naher Personen; greifen diese im Einzelfall nicht, bleibt es bei der allgemeinen Vererbung der Ansprüche.

Ja, das Mietrecht ist ein vererbliches Vermögensrecht. Zunächst läuft der Vertrag mit der Verlassenschaft weiter, nach der Einantwortung mit den Erben; das geschieht von selbst und braucht keine Erklärung. Auch ein befristeter Mietvertrag endet durch den Tod des Mieters nicht.

Vor der Einantwortung ist die Verlassenschaft Mieter, danach sind es die Erben, denen der Nachlass eingeantwortet wurde. Der Tod eines Vertragsteils hebt den Mietvertrag nicht auf; besondere Regeln für den Übergang im Erbweg gibt es dafür nicht.

Entscheidend ist, wozu der Mietgegenstand nach dem Vertrag beim Abschluss dienen sollte. Diesem vereinbarten Zweck folgt die Einordnung als Wohnungs- oder Geschäftsraummiete.

Wird ein Mietobjekt teils zum Wohnen und teils geschäftlich genutzt, kommt es darauf an, wofür es überwiegend verwendet wird und was der hauptsächliche Zweck der Benützung ist. Danach richtet sich, ob sich der Vermieter auf den betreffenden Kündigungsgrund stützen kann.

Maßgeblich ist, was die Vertragsparteien beim Abschluss wollten: ob der Mietgegenstand zum Wohnen oder für ein Geschäft überlassen wurde. Ebenso zählt ein Zweck, den beide Seiten später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht haben.

Es kommt darauf an, was nach der Verkehrsauffassung überwiegt. Halten sich Wohnzweck und Geschäftszweck die Waage, ist der Geschäftszweck maßgebend.

Ob eine Aufkündigung zulässig ist, wird ausschließlich nach dem Zeitpunkt ihrer Zustellung beurteilt. Was später geschieht, bleibt dafür außer Betracht.

Ja. Wer gemietete Büroräume nur mehr ganz selten aufsucht und dort bloß Akten lagert, verwendet sie nicht regelmäßig für die vereinbarte geschäftliche Tätigkeit. Der Vermieter kann den Mietvertrag dann aus diesem Grund kündigen.

Dieser Kündigungsgrund greift nur, wenn eine regelmäßige geschäftliche Tätigkeit fehlt. Maßgeblich ist, ob der Betrieb in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form geführt wird.

Nein, für sich allein nicht. Maßgeblich ist, ob der Betrieb im Zeitpunkt der Aufkündigung stillgelegt war. Was danach geschieht, wird nur herangezogen, um zu beurteilen, ob Sie schon damals kein schutzwürdiges Interesse mehr hatten.

Will der Vermieter kündigen, muss er den Kündigungsgrund beweisen. Dazu gehört auch der Nachweis, dass es sich beim Mietobjekt zumindest überwiegend um Wohnräume handelt. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, geht das zu seinen Lasten.