OGH 5 Ob 175/18y

Ein Gericht darf eine Regel nur dann sinngemäß auf einen ungeregelten Fall übertragen, wenn das Gesetz unbeabsichtigt unvollständig geblieben ist. Fehlt eine solche Lücke, sind die Voraussetzungen dafür nicht gegeben.

Nur dann, wenn das Gesetz gemessen an seiner eigenen Absicht unvollständig geblieben ist, der Gesetzgeber Ihren Fall also übersehen hat, obwohl er ihn nach denselben Maßstäben hätte regeln müssen. Dann wird die Regel eines vergleichbaren Falls sinngemäß angewendet. Hat der Gesetzgeber die Rechtsfolge dagegen bewusst nicht angeordnet, liegt keine Lücke vor, und dass eine Regelung wünschenswert wäre, genügt nicht.

Die Aufzählung der Betriebskosten im Gesetz ist abschließend und zwingend. Ihr Vermieter darf daher nur die dort genannten Arten von Kosten verrechnen. Eine ausdehnende Auslegung kommt nicht in Betracht.

Nur die im Gesetz aufgezählten Ausgaben dürfen als Betriebskosten verrechnet werden. Bei einer Rattenplage zählen die Kosten der Vertilgung selbst dazu, etwa das Auslegen von Ködern durch eine befugte Firma. Die Behebung der Bauschäden, die die Tiere angerichtet haben, gehört dagegen zur Erhaltung des Hauses.

Nein. Die Liste der Betriebskosten ist abschließend, und Vereinbarungen zu Ihren Lasten sind unwirksam. Verrechnet werden dürfen nur Kosten, die regelmäßig wiederkehren, also laufende Kosten des Hausbetriebs.

Nein. Die Frist für die Vorschreibung dieser Kosten ist eine Fallfrist. Werden die Bewirtschaftungskosten ohne Pauschalverrechnung nicht innerhalb eines Jahres unter Vorlage der Rechnungen fällig gestellt, erlischt das Recht, sie von Ihnen zu verlangen. Die Frist läuft ab der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter.

Nein. Ein Gesetz darf auf einen nicht geregelten Fall nur übertragen werden, wenn eine echte Lücke besteht, das Gesetz also gemessen an seiner eigenen Absicht ungewollt unvollständig ist. Dass eine Regelung wünschenswert wäre, reicht nicht aus; sonst würde das Gericht an die Stelle des Gesetzgebers treten.

Wird eine Regelung enger verstanden, als ihr Wortlaut es hergibt, muss der Zweck des Gesetzes klar nachweisbar sein. Gerade im Mietrecht ist das schwierig, weil den Regeln oft keine einheitlichen Wertungen zugrunde liegen und Gesetzesänderungen häufig mühsam ausgehandelte Kompromisse sind.

Er muss sie zuerst rechtzeitig fällig stellen. Werden die Bewirtschaftungskosten nicht binnen eines Jahres unter Vorlage der Rechnungen geltend gemacht, können sie später nicht mehr gefordert werden; diese Frist läuft ab der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter. Wurden sie fristgerecht geltend gemacht, kann er sie danach noch innerhalb der Verjährungsfrist von Ihnen einfordern.

Nein. Wer eine Eigentumswohnung mietet, gilt nicht als Wärmeabnehmer im Sinn des Heizkostenabrechnungsgesetzes. Eine vom Nutzflächenschlüssel abweichende Verteilung der Kosten der gemeinsamen Heizanlage können Sie daher nur über das Mietrechtsgesetz geltend machen.