OGH 6 Ob 199/18k

Zur Frage der Schadenersatzpflicht des Vermieters wegen unterlassener Hausreparaturen nach Aufhebung des Bestandvertrages wegen wirtschaftlicher Abbruchreife.

Gerichte sind an rechtskräftige Bescheide der Verwaltung gebunden. Sie dürfen daher auch nicht prüfen, ob ein solcher Bescheid durch das Gesetz gedeckt ist.

Gerichte sind an rechtskräftige Bescheide von Verwaltungsbehörden gebunden. Das gilt auch dann, wenn ein Bescheid unvollständig oder fehlerhaft sein sollte. Eine inhaltliche Überprüfung des Bescheides durch das Gericht findet nicht statt.

Ein früheres Urteil bindet ein späteres Verfahren nur, wenn dieselben Parteien beteiligt sind und derselbe Sachverhalt zugrunde liegt. Die Begehren müssen dabei nicht wörtlich gleich sein, es genügt ein im Gesetz begründeter Zusammenhang. Ein solcher liegt vor, wenn die neue Entscheidung vom Inhalt der alten abhängt oder wenn das begriffliche Gegenteil begehrt wird.

Ja. Abbruchreife liegt vor, wenn der Kostenaufwand größer wäre als die Wertsteigerung des Hauses. Dass der Vermieter das Haus hat verfallen lassen, spielt dabei keine Rolle, und die Verhältnisse bei anderen Gebäuden zählen nicht. Seine Erhaltungspflicht reicht nur bis zur Grenze der Unwirtschaftlichkeit.

Bedeutung haben etwa das Alter des Gebäudes, sein Wert vor und nach der Reparatur, der Vergleich der Reparaturkosten mit Neubaukosten und die Frage, ob sich ein Reparaturdarlehen aus den künftigen Mieten decken lässt. Diese Umstände müssen nicht alle zugleich vorliegen; ein niedriger Kaufpreis für das Gebäude spricht nicht gegen die Abbruchreife.

Nur wenn die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Hauses bereits rechtskräftig ist, und zwar schon in dem Zeitpunkt, in dem Ihnen die Kündigung zugestellt wird. Eine erst später rechtskräftige Bewilligung genügt nicht.

Ja, das kann sein. Knüpft eine Rechtsvorschrift eine Folge daran, dass ein bestimmter Bescheid vorliegt, dann wirkt dieser Bescheid auch Ihnen gegenüber. Die Bindung ergibt sich dabei nicht aus dem Bescheid selbst, sondern aus der Vorschrift, die an ihn anknüpft; das gilt auch für Rechtslagen, die durch solche Staatsakte gestaltet wurden.

Nein. Waren Sie am Verwaltungsverfahren nicht beteiligt, bindet Sie der Bescheid grundsätzlich nicht. Etwas anderes gilt nur, wenn der Bescheid selbst eine Rechtslage gestaltet oder wenn seine Feststellungen ausnahmsweise auch für Dritte maßgeblich sind; die bloße Rechtskraft genügt dafür nicht.

Dann, wenn die Mieteinnahmen der nächsten zehn Jahre die in dieser Zeit voraussichtlich nötigen Erhaltungskosten nicht decken. Dabei wird auch berücksichtigt, dass der Mietzins nach dem Gesetz angehoben werden könnte.

Bietet Ihnen der Vermieter schon in der Kündigung selbst eine Ersatzwohnung an, muss das Gericht zunächst mit einem Zwischenurteil vorgehen. Das gilt, wenn Sie Einwendungen erheben, diese nicht berechtigt sind und das Gericht den Kündigungsgrund als verwirklicht ansieht.