OGH 5 Ob 158/22d

Ja. Wechselt die belastete Liegenschaft den Eigentümer, ohne dass der Vorkaufsfall eintritt, bleibt Ihr im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht bestehen. Es geht als Last auf den Erwerber über, und Sie können es ausüben, wenn dieser die Sache später verkauft.

Als Käufer einer Liegenschaft mit eingetragenem Vorkaufsrecht müssen Sie dem Grundbuchsgericht mit einer eintragungsfähigen Urkunde zeigen, dass die Liegenschaft dem Berechtigten zum Kauf angeboten wurde oder dass er einverstanden ist. Können Sie das nicht vorlegen, bleibt Ihnen nur, diesen Nachweis in einem Gerichtsverfahren zu erstreiten. Die Bestätigung eines Notars über ein eingeschriebenes Schreiben genügt dafür nicht.

Es gibt Verträge, bei denen es dem Verpflichteten gerade auf die Person des Vertragspartners oder auf dessen ganz persönliche Gegenleistung ankommt. Das muss sich aus dem Inhalt des Vertrags ergeben. Solche Verträge werden nicht wie ein gewöhnlicher Verkauf behandelt.

Ist unklar, ob überhaupt ein Fall vorliegt, in dem Ihr Vorkaufsrecht greift, darf das Grundbuchsgericht den neuen Eigentümer nicht eintragen. Ihr eingetragenes Vorkaufsrecht wirkt dann wie ein Verbot, die Liegenschaft zu veräußern, und das Gericht muss das von sich aus beachten. Solche Zweifelsfragen werden nicht im Grundbuchsverfahren geklärt, sondern in einem eigenen Verfahren.

Ein Vorkaufsrecht wird grundsätzlich nur durch einen Verkauf ausgelöst. Wird die Sache verschenkt, können Sie Ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie das ausdrücklich vereinbart haben.

Auch wenn vereinbart wurde, dass Ihr Vorkaufsrecht bei einer Schenkung gilt, können Sie es nicht ausüben, solange kein objektiver Wertmaßstab festgelegt wurde. Ihr Vorkaufsrecht geht in diesem Fall aber auf den Beschenkten über.

Grundsätzlich wird das Eigentum nur eingetragen, wenn nachgewiesen ist, dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde und er sein Recht nicht ausgeübt hat. Ohne diesen Nachweis geht es nur, wenn der Berechtigte zustimmt oder wenn gar kein Fall vorliegt, in dem sein Recht greift. Der Nachweis muss mit einer eintragungsfähigen Urkunde geführt und sonst im Prozessweg beschafft werden.

Der Eintrag. Nur wenn im Hauptbuch genau bezeichnet ist, auf welchen Vertragspunkt verwiesen wird, gilt dieser Punkt als mit eingetragen. Fehlt eine solche genaue Bezeichnung, ist allein maßgeblich, was im Hauptbuch selbst steht.

Nein. Lässt sich ein Recht nicht kurz fassen, darf im Grundbuch auf genau bezeichnete Stellen der Vertragsurkunde verwiesen werden; nur diese Stellen gelten dann als eingetragen. Ein bloßer Hinweis auf den Vertrag insgesamt macht dessen Inhalt nicht zum Inhalt der Eintragung.

Dazu zählen alle Geschäfte, die bezwecken oder bewirken, dass die Sache endgültig aus dem Vermögen des einen ausscheidet und auf einen anderen übergeht. Die gesetzliche Erbfolge gehört nicht dazu. Ein erweitertes Vorkaufsrecht kann sich nur auf solche Arten erstrecken, die anerkannt sind.

Ist eine Sache mit einem Vorkaufsrecht belastet, löst nur der Abschluss eines Kaufvertrags den Vorkaufsfall aus. Soll das Recht auch für andere Arten der Übertragung gelten, bedarf das stets einer besonderen Vereinbarung.