OGH 6 Ob 232/23w

Ob eine Erklärung ein verbindliches Angebot ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Entscheidend ist, ob sie inhaltlich bestimmt genug ist und ob ein endgültiger Bindungswille erkennbar wird. Weil das jeweils vom Einzelfall abhängt, ist es in der Regel keine Frage für das Höchstgericht.

Dass der Oberste Gerichtshof zu Ihrer Fallgestaltung noch nie entschieden hat, genügt allein nicht. Regelt das Gesetz die Frage selbst klar und eindeutig, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Ihr Rechtsmittel ist dann nicht zulässig.

Wenn die Gerichte Ihren Vertrag nach den anerkannten Grundsätzen ausgelegt haben, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Die Auslegung eines einzelnen Vertrags hat nämlich keine Bedeutung über Ihren Fall hinaus. Der Oberste Gerichtshof befasst sich damit dann nicht.

Der Oberste Gerichtshof befasst sich nur mit Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung. Lässt sich die Frage schon aus dem Gesetzestext und dem üblichen Wortsinn im Zusammenhang beantworten und ist diese Lösung auch in der Fachliteratur unstrittig, liegt eine solche Frage nicht vor.

Ja. Ausgangspunkt ist der Wortlaut, entscheidend ist aber, was die Beteiligten wollten und wie ein redlicher Empfänger die Erklärung verstehen musste. Auch das Verhalten der Parteien und die redliche Verkehrsübung werden dabei berücksichtigt.

Ein Maklervertrag kommt stillschweigend nur zustande, wenn Sie die Tätigkeit des Maklers für sich kennen und ihr nicht widersprechen. Selbst das genügt nicht, wenn erkennbar ist, dass er bereits für einen anderen Auftraggeber tätig wird. Bei einem Hausverwalter ist das in der Regel so, weil es zu seinen Aufgaben gehört, für den Vermieter Mietverträge abzuschließen und vorzubereiten. Ist der Verwalter zugleich Makler, dürfen Sie als Mieter erst recht annehmen, dass er nur seinen Auftrag des Vermieters erfüllt.

Für die Provision braucht es einen Vermittlungsauftrag. Diesen können Sie auch stillschweigend erteilen, indem Sie die Vermittlung dulden oder die Tätigkeit des Vermittlers für sich nutzen, um den gewünschten Abschluss zu erreichen.

Ja. Es genügt, dass seine Tätigkeit den Abschluss mitverursacht hat. Der Vertrag muss auch nicht innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags zustande kommen. Entscheidend ist, dass er seine Vermittlungstätigkeit erbracht hat, solange der Maklervertrag bestand; vorher geleistete Arbeit begründet keinen Anspruch.

Die Tätigkeit eines Maklers kann darin bestehen, dass er die Gelegenheit zu einem Geschäft nachweist, dass er Interessenten zuführt oder dass er im engeren Sinn vermittelt, also die Verhandlungen nicht nur einleitet, sondern auch fördert.

Auch eine noch so nützliche Tätigkeit, die zum Kaufvertrag führt, begründet keinen Anspruch auf Provision, wenn ihr kein Auftrag zugrunde lag. Der Auftrag kann ausdrücklich oder stillschweigend erteilt worden sein, ganz ohne Auftrag gibt es aber keine Provision.

Ein Immobilienmakler wird als Fachmann beurteilt und haftet nach diesem Maßstab. Er muss Ihnen alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt geben. Dazu gehört auch der Hinweis, ob sich das Objekt für die von Ihnen angestrebte gewerbliche Nutzung eignet.

Bestimmte Vereinbarungen mit einem Makler sind gegenüber Verbrauchern nur wirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen, also als geschriebener Text mit den Unterschriften beider Seiten. Ausdrücklich bedeutet, dass die Regelung für Sie deutlich erkennbar und eindeutig sein muss. Fehlt diese Form, ist die Vereinbarung unwirksam und der Makler kann daraus nichts fordern.