Muss ich dem Hausverwalter Provision zahlen, wenn er mir die Wohnung zeigt?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hausverwalter, Immobilienmakler

Ein Maklervertrag kommt stillschweigend nur zustande, wenn Sie die Tätigkeit des Maklers für sich kennen und ihr nicht widersprechen. Selbst das genügt nicht, wenn erkennbar ist, dass er bereits für einen anderen Auftraggeber tätig wird. Bei einem Hausverwalter ist das in der Regel so, weil es zu seinen Aufgaben gehört, für den Vermieter Mietverträge abzuschließen und vorzubereiten. Ist der Verwalter zugleich Makler, dürfen Sie als Mieter erst recht annehmen, dass er nur seinen Auftrag des Vermieters erfüllt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1995, zuletzt bestätigt am 23.06.2025 (18 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1995)

Für das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrages ist nach der Judikatur zumindest erforderlich, dass der Interessent die von einem Realitätenvermittler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht, und selbst das reicht nicht aus, wenn der Immobilienmakler erkennbar bereits für einen anderen Auftraggeber handelt. Letzteres trifft auf einen Liegenschaftsverwalter (Hausverwalter oder Gebäudeverwalter) in der Regel zu, weil es ja (auch) zu den Aufgaben eines solchen Verwalters gehört, im Namen und auf Rechnung des Vermieters Mietverträge abzuschließen, wozu auch Vorbereitungshandlungen gehören. Ist der Liegenschaftsverwalter auch Immobilienmakler, dann darf der mit ihm in Kontakt tretende Mieter erst recht annehmen, dass sein Gesprächspartner einem Auftrag zur Vermietung nachkommt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Beklagte suchten eine Wohnung, die Klägerin (Makler) wusste davon. Im Ergebnis offengelassen, ob ein Maklervertrag zustande gekommen ist.OGH 4 ob 182/23b, 26.04.2024
Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Maklervertrag grundsätzlich auch konkludent abgeschlossen werden.OGH 6 Ob 232/23w, 21.02.2024
Handelt ein Vermittler erkennbar bereits für einen anderen Auftraggeber, bewirkt die Annahme seiner Dienste durch den Interessenten für sich allein noch keinen schlüssigen Vertragsabschluss.OGH 1 Ob 88/19a, 25.06.2019
Wenn allerdings der Makler - für den Interessenten erkennbar - bereits für einen anderen arbeitet, so bedarf es, um einen Provisionsanspruch gegen den Interessenten zu begründen, einer Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten, wobei ein Hinweis auf die Provisionserwartung des Maklers genügt.OGH 9 Ob 129/04t, 06.06.2005
Wenn der Makler erkennbar für einen anderen Auftraggeber tätig wurde, kann die Annahme der Dienste des Maklers nur dann als konkludentes Einverständnis zum Abschluss eines Maklervertrages gedeutet werden, wenn der Makler zuvor deutlich zu erkennen gab, für seine Bemühungen (auch) eine Provision von seinem Gesprächspartner beziehungsweise Verhandlungspartner zu erwarten.OGH 5 Ob 120/03p, 08.07.2003

Alle 6 Ergänzungen anzeigen

Hier: Provisionszusage der Antragstellerin im Mietanbot.OGH 5 Ob 99/95, 26.09.1995

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0062234 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 18.

OGH 8 Ob 74/25b, 23.06.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 9 Ob 65/24k, 29.04.2025, Fall aus Wien
OGH 4 ob 182/23b, 26.04.2024, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 232/23w, 21.02.2024, Fall aus Oberösterreich

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
ABGB § 863
ABGB § 864
Mietrechtsgesetz (MRG) § 22 · Auslagen für die Verwaltung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Muss der Vermieter offene Miete aus meiner Kaution decken?

Nein. Ohne ausdrückliche gegenteilige Vereinbarung darf er die Kaution dafür verwenden, ist dazu aber nicht verpflichtet. Sonst hätten Sie es in der Hand, durch Nichtzahlung die Sicherheit für Schäden am Objekt zunichte zu machen. Das gilt im Pachtverhältnis wie im Mietverhältnis.