OGH 5 Ob 177/20w

Eine Regel, die im Gesetzestext selbst nicht einmal angedeutet ist, kann nicht allein deshalb gelten, weil sie in den Erläuterungen zum Gesetz steht. Solche Erläuterungen können beim Verständnis des Textes helfen, aber keine eigene Regel schaffen.

Von einer authentischen Auslegung spricht man, wenn jene Stelle, die eine Regel erlassen oder ändern darf, selbst bestimmt, in welchem Sinn sie zu verstehen ist. Eine solche Bestimmung wirkt auf die Vergangenheit zurück.

Über die Frage, ob Sie überhaupt zur Klage berechtigt sind, kann das Gericht nicht vorweg mit einem eigenen Feststellungsantrag entscheiden. Darüber wird erst im Urteil über Ihr Begehren mitentschieden.

Verstößt das Gericht mit einem Zwischenurteil gegen das Verfahrensrecht, müssen Sie das ausdrücklich rügen. Nur dann wird der Verstoß bei der Überprüfung beachtet. Von Amts wegen nimmt das Gericht darauf keine Rücksicht.

Wird ein Beschluss angefochten, mit dem das Berufungsgericht das Urteil aufgehoben hat, muss dessen rechtliche Beurteilung nach allen Richtungen hin geprüft werden. Die Prüfung beschränkt sich also nicht auf die vorgebrachten Punkte.

Wurde ein Haus ohne Baubewilligung errichtet, kommt es darauf an, wann der Bau tatsächlich in Angriff genommen wurde. Eine Bewilligung, an die man anknüpfen könnte, gibt es in diesem Fall ja nicht.

Wurde ein Gebäude oder ein Mietgegenstand ohne Bewilligung errichtet, kommt es darauf an, wann die Bauarbeiten tatsächlich in Angriff genommen wurden. Wer aus der Freiheit vom Mieterschutz Rechte ableiten will, muss Beginn und Umfang der Bauarbeiten konkret behaupten und beweisen; für Ausnahmen vom Mietrecht trifft ihn die volle Beweislast.

Geschäftsräume schaden dieser Einstufung nur, wenn sie selbständig vermietet werden können, also keinen Bestandteil der Wohnung bilden. Andernfalls liegt ein gemischtes Objekt vor, und es kommt darauf an, ob der Wohnzweck den Geschäftszweck deutlich überwiegt.

Wem eine Liegenschaft mit mehreren Gebäuden und insgesamt mehr als zwei Wohnungen gehört, der ist nicht begünstigt, auch wenn eines dieser Gebäude für sich ein wirtschaftlich selbständiges Wohnhaus ist. Er wird so behandelt wie der Eigentümer eines Hauses mit mehr als zwei Wohnungen.

Neu geschaffen ist ein Mietgegenstand nur, wenn durch Bauarbeiten Räume gewonnen werden, die es bisher gar nicht gab oder die als Wohnung oder Geschäftsraum nicht geeignet waren. Die bloße Umgestaltung vorhandener, wenn auch schlecht ausgestatteter Räume in gut ausgestattete ist keine Neuschaffung.

In der Regel zählen alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zum Haus. Eine Ausnahme gilt, wenn mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, von denen jedes für sich wirtschaftlich selbständig ist und die nicht im Verhältnis von Hauptsache und Nebensache stehen. Dann wäre es unbillig, alle Bauwerke gleich zu behandeln.

Nicht als eigenes Begehren. Ob ein Mietobjekt dem Mietrechtsgesetz unterliegt, klärt das Gericht im außerstreitigen Verfahren nur als Vorfrage, soweit das für die beantragte Entscheidung nötig ist. Eine darüber hinausgehende, rechtskräftige Feststellung können Sie damit nicht erreichen.

Der Begriff der Neuschaffung ist streng auszulegen. Es muss neuer Raum für Wohn- oder Geschäftszwecke gewonnen werden. Die bauliche Umgestaltung von schon vorhandenem Raum reicht nicht aus.

Das Gesetz bestimmt nicht, was eine Wohnung ist; maßgeblich sind der allgemeine Sprachgebrauch, die Verkehrsauffassung und die Bauvorschriften. Danach ist eine Wohnung ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes, der geeignet ist, dem Wohnbedürfnis von Menschen zu dienen.

Im Mietrecht werden Haus und Liegenschaft weitgehend gleichgesetzt, sodass grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers einzubeziehen sind. Eine Ausnahme gilt, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Das ist etwa der Fall, wenn auf einer sonst landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft neben dem Wohngebäude des Betriebsinhabers und den Wirtschaftsgebäuden ein davon abgesondertes Wohnhaus steht.

Die Ausnahme für Neubauten setzt voraus, dass ein ganzes Gebäude neu errichtet wurde. Wie viele Mietobjekte darin liegen, spielt keine Rolle. Wird dagegen nur durch Um-, Ein- oder Zubau in einem bestehenden Gebäude ein Mietgegenstand neu geschaffen, greift diese Ausnahme nicht, sondern nur die Regel über den angemessenen Mietzins.