OGH 5 Ob 167/23d

Bei Ansprüchen, die sich aufteilen lassen, kann jeder Miteigentümer nur seinen eigenen Anteil geltend machen. Schadenersatz in Geld gehört zu diesen teilbaren Ansprüchen.

Ob ein Schiedsgutachter oder ein echtes Schiedsgericht vereinbart wurde, hängt davon ab, ob die bestellte Person einen Streit entscheiden oder nur eine Tatsache oder eine Höhe feststellen soll. Der Gutachter darf für seine Tätigkeit bezahlt werden. An sein Gutachten sind Sie nicht gebunden, wenn es offenbar unbillig ist, also Treu und Glauben grob verletzt und die Unrichtigkeit einem sachkundigen und unbefangenen Beurteiler sofort auffällt.

Die Errichtung eines Hauses kann nur die Gesamtheit der Wohnungseigentümer verlangen, weil diese Leistung nicht teilbar ist. Tritt an die Stelle dieses Anspruchs Schadenersatz in Geld, ist er dagegen teilbar. Jeder kann dann nur den Ersatz seines eigenen Anteils einklagen.

Machen Sie in einer Klage mehrere Schadenersatzansprüche geltend, muss jeder einzelne davon mit einem eigenen Betrag angeführt und näher beschrieben sein. Kürzt das Gericht etwa das Schmerzengeld, können Sie den Abstrich nicht einfach als weiteren Verdienstentgang zugesprochen bekommen.

Setzt sich Ihre Forderung aus vielen Einzelposten zusammen, die über einen längeren Zeitraum entstanden sind und auf demselben Grund beruhen, müssen Sie nicht zu jedem einzelnen Fall gesondert vortragen. Dass die Forderung nicht in einzelne Posten oder Zeiträume aufgegliedert ist, macht Ihr Vorbringen allein noch nicht unschlüssig.

Sieht der Versicherungsvertrag vor, dass eine Ärztekommission Art und Umfang der Arbeitsunfähigkeit feststellt, so ist das eine Vereinbarung über ein Schiedsgutachten. Ein Prozess ist dadurch nicht ausgeschlossen. Ihr Anspruch wird aber grundsätzlich erst fällig, wenn dieses Verfahren eingeleitet und durchgeführt wurde, außer die dort zu klärenden Punkte sind ohnehin unstrittig.

Für die Klage selbst nicht. Sie können Ansprüche wegen Mängeln an gemeinsamen Anlagen auch allein geltend machen, ohne dass die übrigen zustimmen oder mitklagen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nur dort nötig, wo eine Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung die Interessen aller berührt.

Beim Schiedsgutachten beauftragen beide Seiten einen Sachkundigen, bestimmte Unterlagen und Tatsachen zu erheben. Seine Feststellungen binden beide Seiten und bilden die Grundlage dafür, eine Leistung aus dem Vertrag zu bestimmen. Voraussetzung ist, dass sich beide Seiten vorher darauf geeinigt haben.

Das Ergebnis eines Schiedsgutachtens bindet grundsätzlich beide Seiten und auch das Gericht. Es soll einen langen und teuren Rechtsstreit vermeiden. Es darf deshalb nicht beliebig angefochten werden, gilt aber auch nicht uneingeschränkt.

Stammt der Vertrag von der Eigentümergemeinschaft, etwa bei der Sanierung einer älteren Anlage, dann muss die Gemeinschaft klagen, vertreten durch den bestellten Verwalter. Stammt der Anspruch dagegen aus dem Vertrag zwischen Wohnungskäufer und Bauträger, ist nur der Käufer selbst berechtigt. Die Gemeinschaft kann diesen Anspruch dann nicht geltend machen.

Macht der Käufer einer Eigentumswohnung Mängel an gemeinsamen Teilen geltend und besteht bereits eine Gemeinschaft, ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss nötig. Denn die möglicherweise anderen Interessen der übrigen Eigentümer dürfen nicht übergangen werden. Bleibt die Mehrheit untätig, kann ein Beschluss beim Außerstreitrichter erwirkt werden.

Ansprüche wegen Mängeln aus Ihrem eigenen Vertrag mit dem Bauträger stehen Ihnen als Wohnungseigentümer zu, nicht der Eigentümergemeinschaft. Sie können diese Ansprüche aber an die Eigentümergemeinschaft abtreten, damit diese sie gemeinsam gerichtlich durchsetzt. Das gilt für alle Ansprüche auf die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Baulichkeit.

Als Verbraucher können Ihnen Gewährleistungsrechte vor Kenntnis des Mangels nicht genommen oder eingeschränkt werden. Dazu gehört auch das Recht, den Mietzins zu mindern, weil es das Druckmittel für die Erhaltungspflicht des Vermieters ist. Eine Vertragsklausel, die Ihnen als Mieter die gesamte Erhaltung überträgt, ist daher unwirksam, und daran ändert auch nichts, dass ein höherer Mietzins zulässig gewesen wäre.

Wird in einem Kaufvertrag zwischen einem Bauträger und einem Verbraucher vereinbart, dass Mängel zuerst in einem Schiedsgutachterverfahren festgestellt werden müssen, dann schränkt das die Gewährleistungsrechte des Verbrauchers unzulässig ein. Eine solche Verpflichtung ist daher unwirksam.