Muss vor einem Umlaufbeschluss extra schriftlich verständigt werden?
betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Hausverwalter
Bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss kommt die Entscheidung erst zustande, wenn auch der letzte Miteigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatte. Schon in der Übersendung des Unterschriftenformulars, die auch durch persönliches Überbringen erfolgen kann, liegt die vorangehende schriftliche Verständigung. Eine zusätzliche getrennte Verständigung verlangt das Gesetz nicht.
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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 19.05.2026 (30 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1997)
Beim schriftlichen Umlaufbeschluss kommt die Entscheidung erst dann zustande, wenn auch dem letzten Miteigentümer die Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde, sodass in der Übersendung eines Unterschriftformulars, was auch durch persönliches Überbringen erfolgen kann, die dieser Beschlussfassung selbst vorangehende schriftliche Verständigung gelegen ist. Die Forderung, auch einem schriftlichen Umlaufbeschluss müsse jedenfalls eine getrennte schriftliche Verständigung vorangehen, findet im Gesetz keine Deckung und ist nicht verallgemeinerungsfähig.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Verlängerung der Frist zur Rückäußerung.OGH 5 Ob 16/16p, 14.06.2016
- Zur Rechtswirksamkeit eines im Umlaufverfahren gefassten Beschlusses ist es nicht erforderlich, dass die Initiatoren einer solchen Beschlussfassung vorweg einen Endtermin nennen, oder ein solcher für die Wohnungseigentümer zumindest bestimmbar ist.OGH 5 Ob 191/13v, 20.05.2014
- Für den Eintritt der Rechtswirksamkeit eines Umlaufbeschlusses ist die Bekanntgabe des Ergebnisses erforderlich.OGH 5 Ob 2/13z, 21.03.2013
- Einzelnen Wohnungseigentümern soll nicht der Eindruck vermittelt werden, sie könnten die Beschlussfassung ohnehin nicht mehr verhindern und der Versuch einer argumentativen Gegenwehr lohne sich gar nicht.OGH 5 Ob 141/12i, 05.09.2012
- Der Mehrheit der Wohnungseigentümer fehlt es an der Möglichkeit, Maßnahmen unmittelbar und eigenmächtig umzusetzen. Sie hat nämlich mit der Konsequenz von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen der Minderheit Eigenmacht zu verantworten, wenn sie ohne rechtswirksamen Beschluss agiert. Das gilt auch für einen Wohnungseigentümer, der die Mehrheit der Anteile auf sich vereint („Dominator“), wenn er nicht zum Verwalter bestellt wurde.OGH 5 Ob 133/09h, 19.01.2010
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- Das Zustandekommen eines Beschlusses ist davon abhängig, dass allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde.OGH 5 Ob 21/09p, 01.09.2009
- Das rechtswirksame Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses setzt voraus, dass auch dem letzten Miteigentümer Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde und eine Bindung der Teilnehmer an ihre Abstimmungserklärung eingetreten ist, nachdem sie allen am Willensbildungsprozess Beteiligten zugegangen ist.OGH 5 Ob 76/09a, 12.05.2009
- Dies gilt auch für den Fall einer Beschlussfassung über die Auflösung des Verwaltungsvertrags.OGH 5 Ob 93/08z, 09.09.2008
- Es ist allen Mit- und Wohnungseigentümern - auch jenen mit einer voraussichtlich chancenlosen Gegenposition - Gelegenheit zur Äußerung zu geben, was die Möglichkeit einer Werbung für den eigenen Standpunkt ebenso einzuschließen hat wie die eigene Stimmabgabe.OGH 5 Ob 113/08s, 26.08.2008
- Hier: Ein Umlaufbeschluss wurde von einer Mehrheit initiiert, und die Mit- und Wohnungseigentümer, denen dieser Beschlussentwurf (in dem allerdings nur die Variante der Zustimmung enthalten war) zuging, hätten ohne weiteres durch einen Beisatz wie etwa „bin nicht einverstanden" eine Abstimmungserklärung abgeben können.OGH 5 Ob 100/08d, 03.06.2008
- Es ist allen - auch jenen mit einer voraussichtlich chancenlosen Gegenposition - Gelegenheit zur Äußerung zu geben.OGH 5 Ob 100/08d, 03.06.2008
- Steht nicht fest, dass allen Wohnungseigentümern überhaupt Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde, kann von einem Zustandekommen des Umlaufbeschlusses ohnedies keine Rede sein.OGH 5 Ob 27/08v, 14.05.2008
- Den Mit- und Wohnungseigentümern inklusive des zuletzt Verständigten ist eine angemessene Frist zur Äußerung zu geben. Bis zur Bekanntgabe des Ergebnisses einer im Umlaufweg erfolgten Abstimmung ist daher eine gewisse Mindestfrist einzuhalten. Umgekehrt steht dem Initiator eines Beschlusses ohne sachliche Gründe auch nicht unbefristet Zeit für die Kundmachung des Abstimmungsergebnisses zur Verfügung.OGH 5 Ob 164/07i, 06.11.2007
- Die Formulierung, dass eine Kündigung der Hausverwaltung beabsichtigt sei, gibt noch keinen ausreichenden Hinweis auf eine bevorstehende Beschlussfassung.OGH 5 Ob 164/07i, 06.11.2007
- Der Anschlag in den Schaukästen der einzelnen Stiegenhäuser stellt dann eine ausreichende Möglichkeit zur Stellungnahme dar, wenn darin der der Abstimmung zu unterziehende Beschluss ebenso hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt wie das nähere Procedere der Stimmabgabe. Erfüllt dagegen ein Aushang diese Verständigungserfordernisse nicht, reicht es zur Ermöglichung der Stellungnahme nicht aus, wenn mit einem ausreichenden Schreiben von Tür zu Tür gegangen wird, dabei aber nicht alle Miteigentümer erreicht werden.OGH 5 Ob 164/07i, 06.11.2007
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0108769 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
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- OGH 5 Ob 115/17y, 29.08.2017, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 16/16p, 14.06.2016, Fall aus Steiermark
Im Gesetz
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 24 · Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
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