OGH 5 Ob 151/20x

Auch wer nur einen Minderheitsanteil hält, kann die Klage zum Schutz des Eigentums erheben. Sie richtet sich nicht nur gegen Außenstehende, sondern auch gegen andere Mit- oder Wohnungseigentümer.

Auch ein Gangteil, der nur zu einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Geschäftslokal führt und allein von dessen Nutzer benützt wird, ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und darf von allen übrigen Miteigentümern mitbenützt werden. Beeinträchtigen die anderen Ihren Zu- und Abgang, können Sie verlangen, dass sie dieses Verhalten unterlassen. Sie dürfen den Gang aber nicht eigenmächtig abteilen oder absperren, auch nicht mit Zustimmung der Mehrheit.

Nein. Eine gerichtliche Nutzungsregelung ist nur möglich, wenn das Objekt frei verfügbar ist. Ist es vermietet oder steht einem Dritten ein Nutzungsrecht zu, scheidet es aus. Dass jemand die Räume bloß tatsächlich und ohne Recht benützt, hindert die Regelung dagegen nicht.

Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.

Ja. Eine gerichtliche Benützungsregelung ist für alle verfügbaren gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft möglich. Ob es sich dabei um einen Gebäudeteil oder um eine Freifläche handelt, spielt dafür keine Rolle. Nicht verfügbar sind Teile, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, etwa der einzige Verbindungsweg.

An Teilen, die schon nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit nicht selbständig und ausschließlich benützt werden können, kann nie Wohnungseigentum begründet werden. Es müssen sie nicht alle Miteigentümer benützen können. Es genügt, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist.

Eine Benützungsregelung kann nur jene allgemeinen Teile der Liegenschaft betreffen, die nicht zwingend allgemeine Teile bleiben müssen und daher verfügbar sind. Rechte an einem fremden Grundstück zählen nicht zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Eine Benützungsregelung über Rechte der Wohnungseigentümer an einer Nachbarliegenschaft kann daher nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Nein, nicht als eigenständiges Recht. Das Recht, einen bestimmten Teil der gemeinsamen Sache zu benützen, lässt sich vom Miteigentum nicht trennen. Sie können höchstens die Ausübung überlassen, etwa durch einen Miet- oder Pachtvertrag; in eine Benützungsvereinbarung eintreten kann nur, wer auch den Miteigentumsanteil übernimmt.