WEG 2002 § 3

In der Regel ja. Wird die Nutzung der Garagenplätze auf der gemeinsamen Liegenschaft geregelt, sind sie billigerweise jenen Miteigentümern zuzuweisen, die schon beim Bau einen Platz gewünscht und die Kosten dafür getragen haben. Dasselbe gilt für erkaufte Rechte an der Gartennutzung.

Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.

Streit zwischen den Miteigentümern hindert die Aufhebung der Gemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum nicht. Diese Form der Aufteilung hat Vorrang, wenn sie möglich und tunlich ist. Auch Ehegatten können gemeinsames Wohnungseigentum erhalten.

Soll eine gemeinsame Liegenschaft aufgeteilt werden, kann das Gericht auch Wohnungseigentum begründen. Dafür gelten dieselben Grundsätze wie für die körperliche Teilung einer gemeinsamen Sache.

Ob eine Aufteilung in Wohnungseigentum an der Höhe der Umbaukosten scheitert, lässt sich nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen. Dabei ist immer auch zu berücksichtigen, was durch die Umbauarbeiten am Ende erreicht wird.

Die Schriftform beim Wohnungseigentumsvertrag soll den Ernst des Parteiwillens dokumentieren und den Inhalt der Vereinbarung sicher festhalten. Maßgeblich ist deshalb allein der Wortlaut, so wie er objektiv zu verstehen ist. Was die Parteien beim Abschluss innerlich wollten, bleibt unbeachtlich.

Wofür ein Wohnungseigentumsobjekt gewidmet ist, ergibt sich aus der Einigung der Wohnungseigentümer, meist aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Widmungen aus dem Baurecht oder der Raumordnung bestimmen die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht.

Sie können Ihren Wohnungseigentumsanteil nur so weit mit einem Recht für andere belasten, als es um Ihr ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht geht. Ihr bloßes Mitbenützungsrecht an allgemeinen Teilen des Hauses kann nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein, die nur auf Ihrem Anteil eingetragen wird.

Eine Teilung in Natur bedeutet, dass die gemeinsame Sache in Stücke zerlegt wird, die einander in Art und Wert ungefähr entsprechen. Zusammen müssen die Stücke so viel wert sein wie das ungeteilte Ganze. Nur geringe Unterschiede dürfen mit Geld ausgeglichen werden.

Eine Teilung in Natur ist möglich, wenn das Grundstück ohne großen Geldausgleich und ohne beträchtlichen Wertverlust zerlegt werden kann. Die Stücke müssen einander auch in ihrer Art gleichen. Bekäme einer nur die Gebäude und der andere nur landwirtschaftliche Flächen, ist das keine gleichartige Teilung.

Wird gemeinsames Eigentum tatsächlich in Teile aufgeteilt, muss jeder Miteigentümer einen Teil erhalten, der ungefähr gleich beschaffen und gleich viel wert ist. Eine Aufteilung, bei der die Anteile deutlich unterschiedlich wären, entspricht dieser Vorgabe nicht.

Entscheidend ist allein, ob sich das gemeinsame Vermögen überhaupt teilen lässt oder nur mit einer beträchtlichen Wertminderung. Dass durch die Teilung gewisse Vorteile verloren gehen, zählt nicht. Ob eine Teilung im Einzelfall zumutbar ist, hängt immer von den konkreten Umständen ab.

Nein. Bei der Teilung in Natur müssen alle Beteiligten wertmäßig gleich behandelt werden; nur geringe Unterschiede dürfen in Geld ausgeglichen werden. Ob einem Miteigentümer sonst ein Geldersatz zusteht, wird bei der Frage der Teilbarkeit nicht geprüft, denn eine Geldforderung kann den Anspruch auf Teilung nicht aufheben.

Eine Teilung in Natur ist nur zulässig, wenn der zu zahlende Wertausgleich gering bleibt. Als gering gelten etwa Beträge um dreieinhalb Prozent des Gesamtwertes; ein Unterschied von 15 oder 20 Prozent ist es nicht mehr. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an.

Ja, wenn die Kosten im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft unverhältnismäßig hoch sind. Dazu zählen vor allem notwendige Umbauarbeiten. Ein kleinlicher Maßstab ist nicht anzulegen; verglichen wird mit dem Verkehrswert, und bei einer Teilung in Eigentumswohnungen darf mehr aufgewendet werden.

Wohnungseigentum ist ein dingliches Recht am Miteigentum an einer einzelnen im Grundbuch eingetragenen Liegenschaft. Ihr Wohnungseigentumsobjekt muss ein Teil genau dieser Liegenschaft sein. Ein und derselbe Miteigentumsanteil kann sich nicht gleichzeitig auf mehrere Liegenschaften erstrecken.

Die Schriftform gilt nur für die wesentlichen Punkte eines Vertrags über die Begründung von Wohnungseigentum. Die einvernehmliche Widmung von Räumen oder Flächen als allgemeine Teile des Hauses gehört nicht dazu. Sie ist eine Nebenabrede und kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten getroffen werden.

Nein. Ist auch nur mit einzelnen Miteigentumsanteilen Wohnungseigentum verbunden, kann die Eigentumsgemeinschaft gegen den Willen der Wohnungseigentümer auch hinsichtlich der übrigen Anteile nicht aufgehoben werden. Diese Regel ist zwingend, ein Verzicht darauf ist nicht möglich.

Nein, solange Wohnungseigentum besteht. Anders als bei gewöhnlichem Miteigentum ist die Teilungsklage im Wohnungseigentum ausgeschlossen. Als Abhilfe gibt es nur die Ausschließung eines Miteigentümers aus bestimmten, abschließend aufgezählten Gründen, die den Kündigungsgründen im Mietrecht nachgebildet sind. Auf diese Regel kann auch nicht wirksam verzichtet werden.

Das Gericht kann Wohnungseigentum begründen und damit die gemeinsame Sache real teilen. Jeder Miteigentümer muss dabei entsprechend seinem Anteil ein eigenes Objekt zur alleinigen Nutzung erhalten. Das setzt voraus, dass genügend geeignete Objekte vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können und dass die Anteile der Miteigentümer dafür ausreichen.

Die Einräumung von Wohnungseigentum ist eine besondere Form der Aufteilung in Natur. Dass dabei ein bereits im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht übernommen werden muss, steht ihr nicht entgegen.

Wer nicht über den erforderlichen Mindestanteil an der Liegenschaft verfügt, kann kein Wohnungseigentum erwerben. Der Wohnungseigentumsvertrag ist dann nichtig. Damit ist auch die darauf gestützte Eintragung im Grundbuch nichtig.

Ja. Für die schriftliche Zusage von Wohnungseigentum genügt ein von den Parteien unterschriebener Aufsatz über die Hauptpunkte. Eine förmliche Vertragsurkunde ist dafür nicht nötig.

Nach der älteren Auslegung galt die Vorgabe, dass Wohnungseigentum nur an allen dafür geeigneten Objekten begründet werden darf, für die Klage des Wohnungseigentumsbewerbers nicht. Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 müssen Sie als Bewerber dagegen grundsätzlich eine Klage einbringen, die auf die Begründung von Wohnungseigentum an der gesamten Liegenschaft gerichtet ist.

Wird Wohnungseigentum begründet, endet die Gemeinschaft am Grundstück nicht, sie erhält nur eine andere Form. Bei einem Haus, in dem es schon Wohnungseigentum und daneben gewöhnliches Miteigentum gibt, kann für den restlichen Teil weiteres Wohnungseigentum begründet werden. Eine vollständige Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf ist dagegen nicht möglich, solange Wohnungseigentum besteht.

Eine Liegenschaft kann auch dadurch geteilt werden, dass Wohnungseigentum begründet und dabei eine Partnerschaft von zwei Eigentümern an einem Objekt geschaffen wird. Das ist aber nur zulässig, wenn die künftigen Partner zustimmen. Eine Ablehnung müssen sie nicht begründen, und das gilt auch für Ehepaare.

Dafür, wer klagen darf und wer geklagt werden kann, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Klage bei Gericht anhängig wurde. Für alle anderen Grundlagen der Entscheidung zählt der Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch die Frage, ob im Teilungsverfahren Wohnungseigentum begründet werden kann, richtet sich nach diesem späteren Zeitpunkt.

Nein, nicht zwangsläufig. Eine Änderung der Miteigentumsverhältnisse während des Verfahrens kann außer Betracht bleiben, wenn es gegen Treu und Glauben verstieße, sie als Teilungshindernis zu werten, oder wenn der neue Miteigentümer durch die Anmerkung der Teilungsklage im Grundbuch gewarnt war.

Alle Eintragungen von Wohnungseigentum nach dem 1. Juli 2002 müssen den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 entsprechen. Maßgeblich ist dabei, wann das später bewilligte Grundbuchsgesuch bei Gericht eingelangt ist.

Ja. Es genügt nicht, alle geeigneten Objekte bei der Festsetzung der Nutzwerte zu erfassen. An allen diesen Objekten muss auch tatsächlich Wohnungseigentum begründet werden, außer sie sind als allgemeine Teile gewidmet.