OGH 5 Ob 42/24y

Hat das Rechtsmittelgericht bei der Aufhebung bestimmte Fragen auf Grundlage des Sachverhalts bereits abschließend entschieden, können diese auch mit neuen Tatsachen nicht mehr in Zweifel gezogen werden. Abschließend erledigte Streitpunkte dürfen im fortgesetzten Verfahren nicht mehr aufgerollt werden.

Mieten Sie eine Wohnung, die im Wohnungseigentum steht, gilt in der Regel trotzdem das Mietrechtsgesetz. Ihr Anteil an den Betriebskosten richtet sich dann nach dem Verhältnis Ihrer Nutzfläche zur Nutzfläche aller Objekte im Haus. Wie die Miteigentümer untereinander stehen, spielt dafür keine Rolle.

Bei einer gemieteten Eigentumswohnung dürfen Vermieter und Mieter schriftlich vereinbaren, dass die Betriebskosten anders verteilt werden als nach der gesetzlichen Regel. Möglich ist etwa der Schlüssel, der unter den Wohnungseigentümern gilt. Die Vereinbarung muss aber schriftlich sein.

Bei Wohnungen mit Dachschrägen wird für die Nutzfläche nur die Bodenfläche gerechnet. Wie hoch der Raum an der jeweiligen Stelle ist, bleibt außer Betracht.

Ohne schriftliche Vereinbarung mit allen Mietern richtet sich Ihr Anteil an den Betriebskosten nach der gesetzlichen Regel des Mietrechts. Ob Sie von einem Wohnungseigentümer mieten, ändert daran nichts. Nur wenn Ihnen der Wohnungseigentümer vertraglich genau jene Betriebskosten überträgt, die er selbst zu tragen hat, ist das eine zulässige Vereinbarung.

Die Pflicht zur Rechnungslegung umfasst die ordentliche und richtige Abrechnung samt der Möglichkeit, die Belege einzusehen, und bildet eine Einheit. Deshalb darf das Gericht darüber nicht in Teilentscheidungen absprechen; die Pflicht des Verwalters lässt sich nicht in Teilpflichten zerlegen.

Hebt das Höchstgericht in einem wohnrechtlichen Verfahren die Beschlüsse der Vorinstanzen auf und trägt dem Erstgericht auf, die Sache inhaltlich zu behandeln, wird über die Kosten noch nicht abgesprochen. Darüber entscheidet erst jener Beschluss, der die Sache erledigt.

Bestehen in einem Haus noch alte Mietverhältnisse aus der Zeit vor der Begründung von Wohnungseigentum, gilt für einen Teil der Aufwendungen der mietrechtliche Verteilungsschlüssel. Jeder Eigentümer kann die Verteilung dieser Kosten gerichtlich überprüfen lassen. Damit die Entscheidung für alle Mieter gilt, müssen die Hauptmieter dem Verfahren beigezogen werden.

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Verteilung der Aufwendungen geht dem gesetzlichen Schlüssel vor. Das gilt auch für die besondere gesetzliche Regel, die eingreift, wenn im Haus noch ein Miet- oder Nutzungsverhältnis aus der Zeit vor der Begründung des Wohnungseigentums weiterbesteht. Die Wohnungseigentümer können den abweichenden Schlüssel also ohne Einbeziehung der Altmieter vereinbaren.