OGH 5 Ob 38/25m

Nein. Hält das Gericht zweiter Instanz weitere Erhebungen für nötig, kann das Höchstgericht dem nicht entgegentreten. Es entscheidet auch im Außerstreitverfahren nur über Rechtsfragen und stellt selbst keine Tatsachen fest.

Kein Miteigentümer darf gegen den Willen der übrigen Veränderungen an der gemeinsamen Sache vornehmen, durch die über deren Anteil verfügt würde. Das gilt auch für jene Teile, die Ihnen zur ausschließlichen Benützung überlassen wurden. Voraussetzung ist, dass dadurch in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegriffen wird.

Kündigt die Mehrheit der Eigentümer gegen den Willen der Minderheit, entscheidet das Gericht im Verfahren außer Streitsachen über die Genehmigung. Es beurteilt dabei nach Ermessen, ob die von der Mehrheit beschlossene Maßnahme offenbar vorteilhaft ist.

Entscheidet das Gericht nach Ermessen über eine Maßnahme in der Eigentümergemeinschaft, hat es eine zwischen den Miteigentümern bestehende Vertragslage zu berücksichtigen.

Ob eine von der Mehrheit geplante Maßnahme nachteilig ist, hängt nicht nur von finanziellen Interessen ab. Es sind die gesamten Umstände des Falls zu berücksichtigen, also auch ein ideelles Interesse eines Miteigentümers am Aussehen seines Hauses.

Wichtige Veränderungen dürfen gegen den Willen der Minderheit nur unter Einhaltung der dafür vorgesehenen gesetzlichen Vorschriften vorgenommen werden. Das gilt auch für Verträge, die dazu mit dritten Personen geschlossen werden.

Bei der Entscheidung über eine wichtige Veränderung werden die Gesamtinteressen der Eigentümergemeinschaft abgewogen. In diese Abwägung fließt auch die persönliche Lage der einzelnen Teilhaber ein, also ihre persönlichen und familiären Verhältnisse und Bedürfnisse. Das folgt aus der Treuepflicht in einer Gemeinschaft, die Rücksichtnahme auf die anderen Teilhaber verlangt.

Ob eine von der Mehrheit beschlossene Maßnahme offenbar vorteilhaft, bedenklich oder nachteilig ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Beurteilt wird das vom Standpunkt der Miteigentümer aus und nicht vom Standpunkt der Mehrheit.

Das Gericht. Steht Stimme gegen Stimme, kann auch bei ganz gewöhnlichen Verwaltungsfragen, etwa einer Kündigung, der Richter entscheiden. Das Gericht greift dabei nur so weit ein, wie es nötig ist, um die Pattstellung aufzulösen.

Nein. Das Verfahren über einen Rekurs gegen einen Aufhebungsbeschluss ist kein eigener Zwischenstreit. Über die Kosten wird daher noch nicht abgesprochen; sie bleiben der Entscheidung in der Hauptsache vorbehalten.

Auch wenn Ihr Rechtsmittel im Ergebnis erfolglos bleibt, zählen die Kosten dafür zu den weiteren Kosten des Verfahrens, wenn es die Klärung einer weiteren Frage bewirkt hat. Über sie wird dann gemeinsam mit den übrigen Kosten am Ende entschieden.

Meint das Berufungsgericht, der Sachverhalt sei in einer bestimmten Richtung noch nicht ausreichend geklärt, kann der Oberste Gerichtshof dem nicht entgegentreten. Er stellt selbst keine Tatsachen fest.

Wird eine Ölheizung auf Fernwärme umgestellt, gilt das als nützliche Verbesserung. Sie dient in der Regel der Allgemeinheit, weil dicht bebaute Gebiete von Schadstoffen entlastet werden. Sie dient auch den Bewohnern des Hauses, weil diese den Abgasen der Heizanlage nicht mehr unmittelbar ausgesetzt sind.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Geht es um Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Art, die unter die allgemeine Regel für das Miteigentum fallen, kann die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

Die Umstellung der Heizung auf Fernwärme ist eine Verwaltungsmaßnahme, über die die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließen kann. Ein solcher Beschluss hat auch dann den Anschein der Wirksamkeit, wenn der Wohnungseigentumsvertrag Einstimmigkeit verlangt. Nach Ablauf eines Monats können Sie ihn aus diesem Grund nicht mehr anfechten.