OGH 5 Ob 50/25a

Nimmt ein Wohnungseigentümer Änderungen ohne die Zustimmung der betroffenen Miteigentümer und ohne ersetzende Gerichtsentscheidung vor, ist gegen ihn ausnahmslos vor dem ordentlichen Gericht vorzugehen. Droht eine künftige rechtswidrige Änderung, klagen Sie auf Unterlassung. Ist die Änderung schon bewirkt, können Sie deren Beseitigung verlangen.

Wer zu einer Unterlassung verpflichtet ist, muss auch auf jene Dritten einwirken, auf die er Einfluss nehmen kann. Wer etwa Lieferanten bestellt und Gäste für einen Betrieb anwirbt, greift dadurch über diese Dritten in das Eigentum des Nachbarn ein und muss das durch Einwirkung auf sie abstellen.

Grundsätzlich müssen Sie den belangen, der selbst eingreift. Einen anderen können Sie nur klagen, wenn er die Störung veranlasst hat, den Zustand aufrechterhält oder rechtlich und tatsächlich abstellen könnte. Wer keinen Einfluss darauf hat, ist nicht der Richtige.

Jeder Miteigentümer darf eigenmächtige Eingriffe in das gemeinsame Eigentum abwehren, auch wenn ihm nur ein Minderheitsanteil gehört und der Störer selbst Miteigentümer ist. Sie können auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustands klagen, etwa wenn Sträucher entfernt wurden. Daran ändert auch die Bestellung eines gemeinsamen Verwalters nichts.

Sie müssen beweisen, dass Ihnen das Grundstück gehört und dass der andere eingegriffen hat. Der andere muss beweisen, dass er dazu berechtigt war. Ist der Grenzverlauf strittig, müssen auch Sie die richtige Grenze nachweisen.

Schon die Möglichkeit, dass Ihre Änderung schutzwürdige Interessen anderer Miteigentümer beeinträchtigt, verpflichtet Sie, deren Zustimmung oder die Genehmigung des Gerichts einzuholen. Tun Sie das nicht oder setzen Sie sich über einen Widerspruch hinweg, handeln Sie eigenmächtig. Sie können dann im gewöhnlichen Gerichtsverfahren zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.

Grundlage für die Festsetzung der Nutzwerte ist die konkrete Widmung des Objekts, wie sie der geltenden Rechtslage entspricht. Diese Rechtslage muss das Gericht von sich aus als Vorfrage prüfen.

Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.

An einem Objekt kann nur dann Wohnungseigentum begründet werden, wenn es nach allen Seiten baulich abgeschlossen ist. Im Übrigen richtet sich die Beurteilung danach, was im Verkehr üblicherweise als eigenes Objekt angesehen wird.

An Teilen, die schon nach ihrer tatsächlichen Beschaffenheit nicht selbständig und ausschließlich benützt werden können, kann nie Wohnungseigentum begründet werden. Es müssen sie nicht alle Miteigentümer benützen können. Es genügt, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist.

Was zu Ihrem Wohnungseigentumsobjekt gehört und was Sie allein nutzen dürfen, ergibt sich aus der Widmung, die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegt. Die Festsetzung der Nutzwerte schafft dafür keinen eigenen Rechtsgrund. Sie bildet die Widmung nur nach.

Wofür ein Wohnungseigentumsobjekt gewidmet ist, ergibt sich aus der Einigung der Wohnungseigentümer, meist aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Widmungen aus dem Baurecht oder der Raumordnung bestimmen die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht.

Freiflächen zählen nur dann zu Ihrem Wohnungseigentumsobjekt, wenn sie unmittelbar daran anschließen und schon nach der Bauweise klar erkennbar allein dazugehören. Die bauliche Abgeschlossenheit des Objekts darf sich dadurch nach der Verkehrsauffassung nicht ändern. Vorplätze vor Garagen sind keine Bestandteile der Garage.