Entsteht ein Recht am Nachbargrund auch ohne Grundbucheintrag?

günstig für Berechtigter betrifft Käufer, Verkäufer, Nachbarn, Erben

Ja. Gehörten zwei Grundstücke demselben Eigentümer und diente eines davon offenkundig dem anderen, entsteht mit der Übertragung eines der beiden ein Recht, ohne dass es eingetragen werden muss. Es kann sowohl für den Erwerber als auch für den Verkäufer entstehen. Voraussetzung ist, dass der Zweck des Dienens damals an Anlagen erkennbar war oder der Erwerber ihn kannte.

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Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 24.03.2026 (61 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1984)

Bei Übereignung einer zweier Liegenschaften desselben Eigentümers, von welchen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entsteht auch ohne Verbücherung eine Dienstbarkeit. Auf diese Weise kann die Servitut nicht nur für den Erwerber, sondern auch für den Veräußerer eines Grundstückes begründet werden. Dabei wird angenommen, dass der durch den Übertragungsakt tatsächlich geschaffene Zustand die Natur einer Dienstbarkeit hat und die Servitut somit unmittelbar durch den Übertragungsakt entsteht.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Dauerhafte Widmung von Wegegrundstücken zur Verkehrsanbindung von Wohnungseigentumsobjekten, sodass bereits mit dem Abverkauf dieser Objekte durch den Bauträger jeweils Wegedienstbarkeiten zugunsten der Eigentümergemeinschaft begründet wurden.OGH 8 Ob 122/22g, 16.12.2022
Das gilt auch für den Fall der Teilung eines bisher einheitlichen Grundstücks und Übertragung eines (dann herrschenden oder dienenden) Grundstücksteils an einen Dritten.OGH 1 Ob 220/20i, 21.12.2020
Eine solche Servitut kann nicht nur bei Veräußerung des dienenden, sondern auch bei Veräußerung des herrschenden Grundstücks entstehen.OGH 6 Ob 158/17d, 21.11.2017
Jene Begründungslinie, die von einer stillschweigenden Vereinbarung ausgeht, wird abgelehnt. Sie würde ein eindeutiges Erklärungsverhalten des Eigentümers des nunmehr belasteten Grundstücks voraussetzen, das objektiv als Einverständnis zur Begründung einer Dienstbarkeit gedeutet werden kann. Ein derartiger Erklärungswert kann bei Aufhebung der Eigentümeridentität nicht ohne weiteres unterstellt werden.OGH 8 Ob 65/17t, 29.06.2017
Ob im Zeitpunkt des Erwerbs des dienenden Grundstücks Anlagen oder sonstige Einrichtungen vorhanden waren, die den Zweck des Dienens als offenkundig erkennen ließen und eine Erkundigungspflicht auslösten, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und stellt aufgrund der Einzelfallbezogenheit nur dann eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO dar, wenn dem Berufungsgericht eine Fehlbeurteilung unterläuft, die einer Korrektur durch den Obersten Gerichtshof bedarf.OGH 10 Ob 13/16h, 21.03.2017

Alle 29 Ergänzungen anzeigen

Hier: Befestigter Gehweg und Einfahrtstor; jedoch Zugang zur öffentlichen Straße auch auf eigenem Grund, und Errichtung eines Zaunes vereinbart.OGH 2 Ob 74/16w, 05.08.2016
Für eine „analoge Übertragung“ dieser Rechtsprechung auf Fälle einer bloß wirtschaftlichen Nahebeziehung zwischen den Liegenschaftseigentümern (hier waren eine GmbH & Co KG und der Geschäftsführer ihrer Komplementärgesellschaft Eigentümer benachbarter Liegenschaften) lassen sich weder Zweckmäßigkeitserwägungen noch die Bestimmung des § 526 ABGB ins Treffen führen.OGH 3 Ob 29/14g, 08.04.2014
Bei Auseinanderfallen des bisher gleichen Eigentums erst durch die Versteigerung ist ein vorrangiger Rechtserwerb keinesfalls möglich. Die behauptete offenkundige Dienstbarkeit hätte daher nur in Anrechnung auf das Meistbot übernommen werden müssen.OGH 2 Ob 108/13s, 28.03.2014
Da die Dienstbarkeit bereits durch die Übereignung und ohne besondere vertragliche Grundlage außerbücherlich entsteht, ist es unerheblich, ob der Veräußerer den Erwerber auf die offenkundige Dienstbarkeit bei Vertragsabschluss ausdrücklich aufmerksam gemacht oder ihm die bücherliche Lastenfreiheit zugesichert hat.OGH 4 Ob 232/13s, 17.02.2014
Wenn der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt der Übertragung durch offenkundige oder doch ersichtliche Anlagen erkennbar war.OGH 4 Ob 232/13s, 17.02.2014
Diese Sonderrechtsbeziehung ist somit für die Ausübung und die Grenze der beiderseitigen Rechte und Verbindlichkeiten der Nachbarn maßgebend.OGH 4 Ob 192/13h, 17.12.2013
Hier: Zur Frage der Möglichkeit der Verbesserung der außerbücherlich entstandenen Servitut.OGH 3 Ob 109/10s, 11.11.2010
Ist Offenkundigkeit des dienenden Zwecks zu bejahen, kommt es bei beiden Begründungsansätzen (Begründung der „ruhenden" Servitut oder vertraglich durch Stillschweigen begründete Servitut) auf die - fahrlässige - Unkenntnis der Erwerber nicht an.OGH 5 Ob 273/07v, 19.02.2008
Einen anderen Ansatz als die „ruhende Eigentümerservitut" befürwortet jener Teil der Lehre und Judikatur, der bei Auseinanderfallen des bisher gleichen Eigentums an zwei Liegenschaften eine stillschweigende Dienstbarkeitsbestellung unter der Voraussetzung annimmt, dass der Erwerber der dienenden Liegenschaft die bisher faktisch bestehende Dienstbarkeit kannte oder aufgrund der offenkundigen Verhältnisse kennen musste (mH ua auf RS0011643).OGH 5 Ob 273/07v, 19.02.2008
Allerdings können die Vertragsparteien ausdrücklich oder schlüssig etwas anderes vereinbaren.OGH 4 Ob 219/06v, 19.12.2006
In solchen Fällen steht ein vertragliches Veräußerungsverbot und Belastungsverbot - selbst wenn es verdinglicht ist - der Einverleibung der Dienstbarkeit nicht entgegen, da auch der Verbotsberechtigte Adressat der zu Grunde liegenden rechtsbeschränkenden oder - entziehenden Norm ist (vergleiche SZ 73/192).OGH 1 Ob 114/06f, 11.07.2006
Dies muss insbesondere gelten, wenn der Eigentümer zweier Grundstücke auf einem Grundstück Anlagen - hier eine Brunnenanlage - für Zwecke des anderen Grundstücks geschaffen hat.OGH 1 Ob 114/06f, 11.07.2006
Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn in einem behördlichen Grundzusammenlegungsverfahren das Eigentum an einer Liegenschaft oder eines Liegenschaftsteils einem anderen zugewiesen wird, es sei denn, dem stünde eine ausdrückliche gesetzliche Regelung entgegen.OGH 1 Ob 271/03i, 25.06.2004
Dabei wird angenommen, dass der mittels des Übertragungsakts tatsächlich geschaffene Zustand der Natur einer Dienstbarkeit entspricht und die Dienstbarkeit somit unmittelbar durch den Übertragungsakt entsteht, weil im Zweifel anzunehmen ist, dass ein bestehender Zustand aufrecht bleiben und demnach die Eigentümerbefugnis als Grunddienstbarkeit fortbestehen soll.OGH 1 Ob 83/03t, 29.04.2003
Dies gilt dann, wenn Anlagen vorhanden sind, aus denen sich offenkundig ergibt, dass sie weiterhin bestehen bleiben sollen, weil sie zur Benützung des "herrschenden" Grundstücks notwendig sind.OGH 3 Ob 101/01a, 30.08.2002
Es kommt auf die durch Anlagen offenkundigen Verhältnisse nur für das Kennenmüssen des Erwerbers an. Hatte der Erwerber hingegen ohnehin positive Kenntnis von der faktisch bestehenden Dienstbarkeit, ist das Vorhandensein von Anlagen im Übereignungszeitpunkt nicht von Bedeutung, weil der Erwerber dann eines solchen Hinweises gar nicht bedurfte.OGH 2 Ob 200/00a, 08.09.2000
Hier: Im Zuge einer Liegenschaftsveräußerung vertraglich eingeräumtes verbücherungsfähiges Dienstbarkeitsrecht, das sich in augenfälligen Anlagen manifestiert.OGH 8 Ob 16/00m, 07.09.2000
Diese Grundsätze gelten auch für den Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Rang der Servitut richtet sich nach der bücherlich durchgeführten Teilung.OGH 6 Ob 79/98f, 18.12.1998
Im Zeitpunkt der Übereignung des dienenden Grundstücks müssen Anlagen vorhanden sein, die den Zweck des Dienens offenkundig machten. Der Erwerber der dienenden Liegenschaft muss somit die bisher faktisch bestehende Dienstbarkeit entweder gekannt haben oder er hätte sie wegen ihrer Offenkundigkeit zumindest kennen müssen.OGH 1 Ob 292/98t, 27.10.1998
Eine Dienstbarkeit entsteht jedoch ohne Verbücherung etwa auch dann, wenn ein bestimmtes Grundstück offenkundig einem anderen Grundstück desselben Eigentümers dient und das dienende Grundstück veräußert wird.OGH 1 Ob 2419/96h, 29.04.1997
Erst durch das Auseinanderfallen des Eigentumes an zwei Grundstücken, von denen offenkundig eines dem anderen dient, kann eine Dienstbarkeit neu entstehen.OGH 6 Ob 668/90, 29.11.1990
Dies gilt auch für die Veräußerung zweier Grundstücke desselben Eigentümers an verschiedene Erwerber. Voraussetzung ist die Offenkundigkeit des Dienens. Ist eine solche Dienstbarkeit entstanden, so kann deren Inhalt durch das Aufstellen einer ihr widersprechenden Tafel nicht verändert werden.OGH 7 Ob 707/89, 30.11.1989
Eine andere Vereinbarung wäre denkbar, ist aber nicht die RegelOGH 7 Ob 613/89, 15.06.1989
Zum Ausschluss des gutgläubigen Erwerbes eines Dritten muss in jedem Einzelfall geprüft werden, ob im Zeitpunkt der Übereignung des dienenden Grundstückes Anlagen vorhanden waren, die den Zweck des Dienens als offenkundig erkennen ließen.OGH 6 Ob 554/86, 20.03.1986

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0011618 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 61.

OGH 10 Ob 2/26f, 24.03.2026, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 1/26t, 27.01.2026, Fall aus Tirol
OGH 7 Ob 120/24h, 23.09.2024, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 30/23g, 18.04.2023, Fall aus Vorarlberg
OGH 10 Ob 8/23h, 28.03.2023, Fall aus Oberösterreich
OGH 8 Ob 122/22g, 16.12.2022, Fall aus Steiermark
OGH 8 Ob 52/22p, 25.05.2022
OGH 5 Ob 51/22v, 21.04.2022
OGH 5 Ob 26/22t, 03.03.2022, Fall aus Salzburg
OGH 1 Ob 30/21z, 23.03.2021, Fall aus Vorarlberg

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