ABGB § 480

Ja, wenn der neue Eigentümer davon wusste, es hätte wissen müssen oder das Recht offenkundig war. Wer eine Liegenschaft kauft und weiß, dass Dritte dort Rechte ausüben, kann sich nicht darauf berufen, dass im Grundbuch nichts eingetragen ist.

Nein. Für die Ersitzung genügt es nicht, dass Sie ein Recht ausüben wollen; der Grundeigentümer muss Ihr Verhalten erkennbar so dulden, als hätten Sie einen Anspruch darauf. Musste er die Nutzung ohnehin schon deshalb zulassen, weil die Fläche allen offensteht, entsteht daraus kein Recht für Sie.

An die zuständige Verwaltungsbehörde, nicht an das Gericht. Werden Sie in der Benützung eines dem Gemeingebrauch gewidmeten Weges gestört, können Sie Abhilfe nur dort verlangen, und zwar auch dann, wenn die Störung von einer Privatperson ausgeht. An einem öffentlichen Weg können Sie außerdem kein privates Fahrtrecht ersitzen.

Ja, unter einer Bedingung. Gehörten beide Grundstücke einem Eigentümer und war im Zeitpunkt der Übertragung an offenkundigen oder ersichtlichen Anlagen erkennbar, dass das eine dem anderen dient, entsteht das Recht unmittelbar mit der Übertragung. Sie können dann die Eintragung im Grundbuch verlangen. Das gilt auch, wenn nur eines der beiden Grundstücke verkauft wird.

Nur solche, bei denen es für den Erwerber ganz offenkundig ist, dass sie weiter bestehen bleiben sollen, weil sie für die Nutzung des begünstigten Grundstücks notwendig sind. Gemeint sind etwa eine Mauer, die das Nachbarhaus stützt, eine Rinne für das Regenwasser oder ein Kanal für die Abwässer. Liegt eine entgegenstehende Vereinbarung vor, gilt diese.

Ja. Gehörten zwei Grundstücke demselben Eigentümer und diente eines davon offenkundig dem anderen, entsteht mit der Übertragung eines der beiden ein Recht, ohne dass es eingetragen werden muss. Es kann sowohl für den Erwerber als auch für den Verkäufer entstehen. Voraussetzung ist, dass der Zweck des Dienens damals an Anlagen erkennbar war oder der Erwerber ihn kannte.

Ja, wenn zwei Dinge zusammenkommen: Sie brauchen einen gültigen Rechtsgrund, etwa einen Vertrag, oder Sie müssen das Recht ersessen haben, und die Nutzung muss offenkundig gewesen sein. Dann wirkt Ihr Recht auch gegen einen Käufer, der es kannte oder wegen der Offenkundigkeit kennen musste. Die Offenkundigkeit ersetzt nur die fehlende Eintragung, nicht den fehlenden Rechtsgrund.

Entscheidend ist, ob man vom belasteten Grundstück aus bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmen kann, die ein solches Recht vermuten lassen, etwa deutliche Fahrrinnen oder ein Tor, das ohne Wegerecht keine Funktion hätte. Bei Rechten, die nur einer Person zustehen, wie einem Wohnungsrecht, ist das von außen in der Regel nicht erkennbar.

Das ist möglich. Duldet der Grundeigentümer, dass Sie zur Ausübung eine kostspielige Anlage errichten, darf daraus auf die stillschweigende Einräumung eines dauerhaften Rechts geschlossen werden. An diesen Schluss werden aber strenge Anforderungen gestellt: Bloße Duldung oder Gefälligkeit unter Nachbarn genügt nicht, und der Eigentümer muss von der Anlage gewusst haben.

Ja. Wer den Widerspruch zwischen dem Grundbuch und den tatsächlichen Verhältnissen hätte feststellen können, handelt fahrlässig und ist nicht geschützt. Schon das Unterlassen der Besichtigung kann eine solche Sorgfaltsverletzung sein. Bei Hinweisen auf nicht eingetragene Rechte müssen Sie nachforschen, etwa bei den angrenzenden Grundeigentümern.

Mindestens dreißig Jahre. Sie müssen den Weg in dieser Zeit im eigenen Namen, redlich und ungestört befahren. Die Fahrten müssen immer denselben Zwecken oder Zielen dienen und regelmäßig oder zumindest wiederkehrend stattfinden.

Nein. Wenn Sie nur dulden, dass jemand längere Zeit über Ihren Grund fährt, entsteht daraus noch kein Fahrrecht. Es müssen weitere Umstände dazukommen, aus denen sich ergibt, dass Sie ein dauerhaftes Recht einräumen wollten, etwa wenn Sie die Errichtung einer kostspieligen Anlage zulassen.

Der Umfang richtet sich danach, wozu das fremde Grundstück während der Ersitzungszeit verwendet wurde, also was der Berechtigte in dieser Zeit gebraucht hat. Ist die Ersitzung abgeschlossen, zählen bei einem nicht genau festgelegten Recht die jeweiligen Bedürfnisse des begünstigten Grundstücks. Die Grenzen der Ausübung sind hier aber besonders genau zu beachten.

Nur dann, wenn er es übernommen hat. Ein dauerhaftes Recht entsteht grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ein bloß vereinbartes Recht bindet den Käufer daher nur, wenn er die Verpflichtung übernommen hat; gegenüber dem Gesamtrechtsnachfolger, etwa dem Erben, wirkt es ohnehin.

Nur dann, wenn keine Umstände vorliegen, die Ihnen bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren, vom Grundbuch abweichenden Sachverhalt zeigen würden. Schon leichte Fahrlässigkeit schließt Ihren guten Glauben aus. Er muss sowohl beim Abschluss des Geschäfts als auch beim Antrag auf Einverleibung vorliegen; eine spätere Kenntnis schadet nicht mehr.

Ja. Behauptet jemand ein Recht an der Liegenschaft, das nicht im Grundbuch steht, zerstört das allein zwar noch nicht Ihren guten Glauben. Sie müssen aber nachforschen, ob die Behauptung stimmt. Der Aufwand muss zumutbar bleiben, doch dürfen Sie sich nicht darauf zurückziehen, dass nur sichtbare Anlagen zählen.

Ja. Sind auf dem Grundstück Einrichtungen oder Spuren zu sehen, die bei einiger Aufmerksamkeit auf ein fremdes Recht schließen lassen, müssen Sie dieses Recht auch ohne Eintragung gegen sich gelten lassen. Das gilt selbst dann, wenn die lange Nutzungszeit noch gar nicht abgelaufen ist.

Im Zweifel nein. Das Gesetz vermutet ein echtes, dauerhaftes Recht und nicht eine bloß widerrufliche Erlaubnis. Wer behauptet, es sei nur eine jederzeit widerrufbare Gestattung gewollt gewesen, muss das beweisen. Für ein dauerhaftes Recht spricht es, wenn die Ausübung erheblichen Aufwand kostet.

Grundsätzlich nein. Der Abgang von Dachlawinen ist keine erkennbare Ausübung eines Rechts. Deshalb kann daraus in der Regel keine durch Ersitzung erworbene Dienstbarkeit entstehen, Schnee vom Dach auf ein fremdes Grundstück fallen zu lassen.

Nicht allein durch Duldung. Ein solches Recht kann zwar auch ohne ausdrücklichen Vertrag entstehen, dafür müssen aber weitere Umstände zeigen, dass der Eigentümer Ihnen wirklich ein dauerhaftes Recht einräumen wollte. An diese Annahme werden strenge Anforderungen gestellt.

Alle Miteigentümer des belasteten Grundstücks. Ein solches Recht kann auch ohne ausdrücklichen Vertrag entstehen: Wer die Anlage auf eigene Kosten errichtet und dabei geduldet wird, darf auf das Einverständnis des Eigentümers vertrauen. An diese Annahme werden aber strenge Anforderungen gestellt.

Ja, das kann sein. Haben zwei Nachbarn über sechzehn Jahre lang unbeanstandet zugelassen, dass der jeweils andere samt seinen Leuten und Mietern den Weg über das fremde Grundstück begeht und befährt, bleibt kein vernünftiger Grund für Zweifel daran, dass sie einander stillschweigend ein wechselseitiges Wegerecht einräumen wollten.

Ja. Werden zwei Liegenschaften desselben Eigentümers getrennt und dient die eine offenkundig der anderen und soll das weiterhin so bleiben, entsteht auch ohne eigene Vereinbarung und ohne Eintragung im Grundbuch eine Dienstbarkeit. Das gilt auch dann, wenn das Eigentum in einem behördlichen Zusammenlegungsverfahren jemand anderem zugewiesen wird, sofern dem keine ausdrückliche gesetzliche Regelung entgegensteht.

Ja. Verkauft jemand eine von zwei Liegenschaften, von denen eine erkennbar der anderen dient und weiter dienen soll, entsteht das Recht schon mit der Übertragung, ohne eigene Vereinbarung und ohne Eintragung im Grundbuch. Dasselbe gilt, wenn ein einheitliches Grundstück geteilt und ein Teil an einen Dritten übertragen wird.

Wenn überhaupt, dann nur nach dem Rang, den das Recht durch seine Entstehung erhalten hat, also durch vollendete Ersitzung oder dadurch, dass es offenkundig wurde, nicht durch einen bloßen Vertrag. Findet es in diesem Rang im Erlös keine Deckung, muss der Ersteher es nicht übernehmen.

Ja, das ist grundsätzlich möglich, soweit es nicht um öffentliches Wassergut geht. Dasselbe gilt für Wasserbenützungs- und Wasserleitungsrechte, auch an Privatgewässern.

Im Zweifel ja. Wurde ein Recht auf Wasserbezug für die Nutzung eines Baugrundstücks eingeräumt, gilt es als Recht, das am Grundstück hängt, und geht daher mit dem Grundstück über. Es kann aber auch ausdrücklich nur für eine bestimmte Person vereinbart werden.

Ja. Solange beide Grundstücke demselben Eigentümer gehören, ruht ein nicht eingetragenes offenkundiges Recht. Sobald das Eigentum an den beiden Grundstücken auseinanderfällt, wird es sofort wirksam. Das gilt besonders dann, wenn der frühere Eigentümer auf dem einen Grundstück Anlagen für das andere errichtet hat.

Ja. Der für die Ersitzung nötige Besitz kann auch durch andere Personen ausgeübt werden, etwa durch Ihre Kunden oder Gäste, die auf der Fläche parken. Voraussetzung ist, dass diese Nutzung von Ihrem eigenen Besitzwillen getragen ist. Ein bloß mit Gartenarbeiten beauftragter Unternehmer zählt dagegen nicht dazu.

Nein. Wer eine Sache nur geliehen oder gepachtet hat, kann daraus kein dauerhaftes Recht an fremdem Grund ersitzen. Für die Ersitzung braucht es ein Geschäft, das überhaupt geeignet ist, ein solches Recht zu begründen, und Leihe oder Bestandvertrag gehören nicht dazu.