ABGB § 1500

In der Regel nicht. Ein Recht, das nicht im Grundbuch steht, wirkt gegenüber dem Ersteher nicht, wenn Sie es nicht bis zur Versteigerung gegen den Eigentümer durchgesetzt und eintragen lassen haben. Der Ersteher übernimmt nur jene Lasten, die ihm die Versteigerungsbedingungen auferlegen.

Ja. Gehörten zwei Grundstücke demselben Eigentümer und diente eines davon offenkundig dem anderen, entsteht mit der Übertragung eines der beiden ein Recht, ohne dass es eingetragen werden muss. Es kann sowohl für den Erwerber als auch für den Verkäufer entstehen. Voraussetzung ist, dass der Zweck des Dienens damals an Anlagen erkennbar war oder der Erwerber ihn kannte.

Ja, wenn zwei Dinge zusammenkommen: Sie brauchen einen gültigen Rechtsgrund, etwa einen Vertrag, oder Sie müssen das Recht ersessen haben, und die Nutzung muss offenkundig gewesen sein. Dann wirkt Ihr Recht auch gegen einen Käufer, der es kannte oder wegen der Offenkundigkeit kennen musste. Die Offenkundigkeit ersetzt nur die fehlende Eintragung, nicht den fehlenden Rechtsgrund.

Entscheidend ist, ob man vom belasteten Grundstück aus bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmen kann, die ein solches Recht vermuten lassen, etwa deutliche Fahrrinnen oder ein Tor, das ohne Wegerecht keine Funktion hätte. Bei Rechten, die nur einer Person zustehen, wie einem Wohnungsrecht, ist das von außen in der Regel nicht erkennbar.

Ja, wenn der Erwerber des belasteten Grundstücks die bisherige Nutzung kannte oder sie wegen der offenkundigen Verhältnisse kennen musste. Dann gilt das Recht als stillschweigend eingeräumt. Maßgeblich sind der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und jener des Grundbuchsantrags; eine spätere Kenntnis zählt nicht mehr. Die Vertragsparteien können das Entstehen aber ausschließen.

Ja. Wer den Widerspruch zwischen dem Grundbuch und den tatsächlichen Verhältnissen hätte feststellen können, handelt fahrlässig und ist nicht geschützt. Schon das Unterlassen der Besichtigung kann eine solche Sorgfaltsverletzung sein. Bei Hinweisen auf nicht eingetragene Rechte müssen Sie nachforschen, etwa bei den angrenzenden Grundeigentümern.

Nur dann, wenn keine Umstände vorliegen, die Ihnen bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren, vom Grundbuch abweichenden Sachverhalt zeigen würden. Schon leichte Fahrlässigkeit schließt Ihren guten Glauben aus. Er muss sowohl beim Abschluss des Geschäfts als auch beim Antrag auf Einverleibung vorliegen; eine spätere Kenntnis schadet nicht mehr.

Ja, wenn Ihr Recht weder im Grundbuch steht noch für den Käufer erkennbar war. Der Käufer, der auf das Grundbuch vertraut, erwirbt das Grundstück dann frei von Ihrem Recht. Es lebt auch nicht dadurch wieder auf, dass der Käufer später nichts dagegen unternimmt.

Ja. Behauptet jemand ein Recht an der Liegenschaft, das nicht im Grundbuch steht, zerstört das allein zwar noch nicht Ihren guten Glauben. Sie müssen aber nachforschen, ob die Behauptung stimmt. Der Aufwand muss zumutbar bleiben, doch dürfen Sie sich nicht darauf zurückziehen, dass nur sichtbare Anlagen zählen.

Nein. Sagt Ihnen der Verkäufer ausdrücklich zu, dass die Sache frei von Lasten ist, dürfen Sie sich darauf verlassen und müssen nicht näher nachsehen. Er haftet Ihnen dann auch für Rechte, die ins Auge fallen, etwa einen sichtbaren Weg über das Grundstück. Bis 2024 stand der Rechtssatz dafür, dass eine solche Zusage offenkundige Nutzungsrechte gerade nicht erfasst.

Nein. Auf den Stand des Grundbuchs können Sie sich nicht mehr berufen, wenn Sie bei gehöriger Aufmerksamkeit erkennen konnten, dass die wirkliche Lage davon abweicht. Sichtbare Fahrspuren, Anlagen oder ein Tor können schon genügen, um ein nicht eingetragenes Recht zu vermuten.

Ja. Wer gutgläubig ist, darf darauf vertrauen, dass im Grundbuch alles eingetragen ist, was gilt. Ein Recht, das dort nicht steht, schadet Ihnen daher grundsätzlich nicht, auch wenn das Grundbuch nachträglich unrichtig geworden ist.

Nein, grundsätzlich nicht. Sie dürfen sich auf das Grundbuch verlassen und müssen seine Richtigkeit nicht von sich aus überprüfen. Erst wenn Ihnen konkrete Umstände auffallen, die Bedenken wecken, müssen Sie nachforschen; schon leichte Unachtsamkeit nimmt Ihnen dann den Schutz.

Ja. Sind auf dem Grundstück Einrichtungen oder Spuren zu sehen, die bei einiger Aufmerksamkeit auf ein fremdes Recht schließen lassen, müssen Sie dieses Recht auch ohne Eintragung gegen sich gelten lassen. Das gilt selbst dann, wenn die lange Nutzungszeit noch gar nicht abgelaufen ist.

Nein. Auf den Inhalt des Grundbuchs vertrauen darf nur, wer eine Liegenschaft entgeltlich erwirbt. Wurde sie Ihnen geschenkt, können Sie sich nicht darauf berufen, von einer nicht eingetragenen Belastung nichts gewusst zu haben.

Wenn überhaupt, dann nur nach dem Rang, den das Recht durch seine Entstehung erhalten hat, also durch vollendete Ersitzung oder dadurch, dass es offenkundig wurde, nicht durch einen bloßen Vertrag. Findet es in diesem Rang im Erlös keine Deckung, muss der Ersteher es nicht übernehmen.

Nur dann, wenn das Recht bei der Versteigerung bereits durch langjährige Nutzung erworben war. Weil es außerdem einen besseren Rang braucht, muss diese Ersitzung in der Regel schon längere Zeit zurückliegen.

Ja. Der gute Glaube muss nicht nur beim Beginn Ihres Besitzes, sondern während der gesamten Ersitzungszeit bestehen. Fällt er zwischendurch weg, etwa weil der Eigentümer Ihnen seinen Standpunkt mitteilt, scheitert die Ersitzung.

Gegenüber anderen Personen wirkt der Verzicht erst, wenn die Löschung im Grundbuch eingetragen ist, weil die Aufgabe solcher Rechte nach außen sichtbar werden muss. Ist das Recht selbst zugunsten eines Gläubigers belastet, kann es nur eingeschränkt gelöscht werden. Bis 2021 gab der Rechtssatz die ältere Ansicht wieder, wonach es für den Verzicht auf die Eintragung nicht ankam.

Das muss derjenige beweisen, der sich auf das Wegerecht beruft. Er muss aber nicht auch noch beweisen, dass der Käufer keine Nachforschungen angestellt hat.

Grenzsteine weisen eindeutig auf die Eigentumsgrenze hin, und wer die übliche Sorgfalt anwendet, kann sie auch wahrnehmen. Für die Ersitzung kommt es darauf an, ob Sie den Grenzstein und den damit angezeigten Grenzverlauf bei entsprechender Aufmerksamkeit hätten erkennen können.

Ja, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird und weder beim Kauf noch bei der Eintragung von Ihrem Recht wusste oder wissen musste. Dann wird eine laufende Ersitzung unterbrochen, und auch ein bereits ersessenes Recht wirkt gegen ihn nicht. Dass er später davon erfährt, ändert daran nichts.

Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist das Grundbuch gegenüber jedermann gesperrt, auch wenn die Insolvenz dort noch nicht angemerkt wurde. Eine Eintragung ist dann nur noch möglich, wenn ihr Rang aus einer Zeit vor der Eröffnung stammt.

Sie vertrauen dann auf das Grundbuch, wenn Sie nicht wissen, dass die wirkliche Rechtslage davon abweicht. Geschützt ist nur dieses Vertrauen auf den eingetragenen Stand. Umstände außerhalb des Grundbuchs können Ihren guten Glauben dagegen zerstören.

Das muss derjenige beweisen, der sich auf das nicht eingetragene Recht beruft. Als Käufer müssen Sie Ihren guten Glauben nicht nachweisen. Gelingt der Gegenseite aber der Nachweis einer unklaren Lage, müssen Sie zeigen, dass Sie nachgefragt haben und was dabei herauskam.

Nein, nicht ohne Anlass. Erst wenn besondere Umstände Zweifel an der Richtigkeit des Grundbuchs wecken, müssen Sie nachfragen. Dass solche Umstände vorlagen, muss die Gegenseite beweisen.

Ja. Geschützt ist, wer ohne eigenes Verschulden nichts von einem durch langjährige Nutzung erworbenen Recht weiß. Dabei macht es keinen Unterschied, ob dieses Recht die ganze Liegenschaft, einzelne Grundstücke oder nur einen Teil davon betrifft.

Ja, das ist möglich. Früher galt, dass ein Wohnrecht nie offenkundig sein kann. Daran hält der Gerichtshof in dieser Allgemeinheit nicht mehr fest. Es kommt auf den Einzelfall an: darauf, ob bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmbar sind, die ein solches Recht vermuten lassen.

Nein, das genügt nicht. Wenn die Rechtslage nicht völlig geklärt ist und Sie sich mit beruhigenden Erklärungen des Verkäufers zufriedengeben, ohne selbst weiter aufzuklären, handeln Sie fahrlässig. Schon die Kenntnis einer ungeklärten Rechtslage genügt für den Vorwurf.

Nur wenn es im Grundbuch steht. Ein bloß vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht, das nach dem Willen der Beteiligten gar nicht eingetragen werden sollte, ist einer nicht eingetragenen Dienstbarkeit nicht gleichzusetzen. Die eng gehandhabten Ausnahmen, mit denen das Grundbuch sonst durchbrochen wird, greifen hier nicht.